ミュンヘンの住宅市場
2025年、ミュンヘンの住宅市場は活況を呈するだろう。供給が大幅に増加する一方で、購入意欲は高まり、融資要件の引き上げが購入の意思決定に影響を与えるだろう。このような環境では、立地、特徴、現実的な価格設定がますます重要になります。
最も重要なポイント
- 購入市場：高い需要と相まって供給が大幅に増加。購入者の65％以上が持ち家か親族のために購入。
- 賃貸市場（家具付き）：第4四半期の需要は安定せず、1ベッドルームと2ベッドルームの供給が増加。
- 建築許可：ミュンヘン市はほぼ半減（48％減）、周辺地域（特にローゼンハイム、オーバーベルク、ミースバッハ）は堅調な伸び。
- 金利と資金調達：住宅ローン金利は依然として重要な要素であり、年末に金利は若干上昇した。
- 一般情勢：堅調な労働市場、人口増加、高い起業意欲が需要を支えている一方、規制と新規建設活動の低迷が供給を制限している。
家具付きアパートの賃貸市場
第4四半期の家具付きアパートと住宅の需要は、それぞれ異なる展開となった。11月の需要の低迷と12月の需要の増加は対照的であった。1月の傾向は前年と同様であった。
前四半期と同様、フラットと2ベッドルームの需要が圧倒的に多かった。
最も人気のある価格帯は、1ベッドルームフラットで1,100ユーロから1,500ユーロ、2ベッドルームフラットで1,700ユーロから2,300ユーロである（それぞれ光熱費、電気代、インターネット代を含む）。戸建ては3,500ユーロから5,000ユーロ（光熱費込み）が主流だった。より豪華な物件や別荘は15,000ユーロの賃料を記録している。傾向としては、設備の整った物件が増えている。
2025年全体では、Mr.Lodgeは11,000人以上（-3.5%）の入居希望者を斡旋し、2,100件以上の家具付きアパート・一戸建ての斡旋に成功した。住宅市場の逼迫を反映し、新築アパートの募集は13%減少しました。
2026年については、前年を若干上回る需要が見込まれる。
フラットと戸建ての購入市場
通年および第4四半期は、ミュンヘン市場における大量かつ大幅な供給増が特徴的だった。その一方で、年間を通じて高い購入意欲を示す出来事もあった。適切な立地、家具、魅力的な購入価格が、購入意欲を高める重要な要因となった。Mr.Lodgeにとって、販売エリアの売上高は42%増加した。第4四半期も非常に活気があった。購入者の65％以上が、持ち家か親族のための購入であった。
ミュンヘン専門家委員会の秋の報告によると、第1四半期から第3四半期（第4四半期は未発表）のマンション、半戸建住宅、テラスハウスの価格は停滞から微減であった。一戸建て、セミ一戸建て、テラスハウス、小規模コンドミニアムの市場では、取引が11％増加した。個々の住宅用地の価格は、2024年1月1日時点の標準地価と比較して16％下落した。
Immoscoutによると、年末には上位8都市すべてで2020年以来初めて価格が上昇し、ミュンヘンは0.8％の緩やかな伸びとなった。需要は再び都市部にシフトするだろう。
家賃凍結の強化とさらなる規制：
ドイツ政府が計画している借家法の強化や家賃凍結のさらなる規制は、賃貸アパートへの投資や老後のための不動産購入を支援しないだろう。
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分譲物件の供給が減少
前期および前年と比べ、ミュンヘンおよびほぼ全ての地区で、フラット、戸建て、分譲地の供給増加および供給が減少した。Dachau、Ebersberg、Miesbachの各地区では、フラットの供給が前年を下回っている。
| アパートメント | 13.01.2025 | 12.01.2026 | 増減率 |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| ダッハウ地区 | 178 | 163 | -8.4 |
| LKエバースベルク | 261 | 213 | -18.4 |
| LK シュタルンベルク | 188 | 213 | 13.3 |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen.3 | |||
| LKミースバッハ | 243 | 227 | -6.6 |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | 増減率 |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| ダッハウ地区 | 318 | 348 | 9.4 |
| LKエバースベルク | 242 | 330 | 36.4%) |
| LK シュタルンベルク | 338 | 466 | 37.9 |
| LKバート・テルツ/ヴォルフラッツハウゼン | 180 | 196 | 8.9 |
| LKミースバッハ | 252 | 289 | 14.7 |
| グルンドシュテュッケ | 13.01.2025 | 12.01.2026 | 増減率 |
| ミュンヘン地区 | 270 | 279 | 3.3 |
| ミュンヘン地区 | 206 | 222 | 7.8 |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| ダッハウ地区 | 93 | 117 | 25.8 |
| LKエバースベルク | 75 | 71 | -5.3 |
| LKシュタルンベルク | 157 | 185 | 17.8 |
| LKバートTölz / Wolfratshausen.8% | |||
| LKミースバッハ | 88 | 103 | 17.0%) |
建築許可
ミュンヘン市では、アパートの建築許可がほぼ半減した。12月31日現在の許可件数は5,366件で、前年比46％減となった。Miesbachの58％増、Fürstenfeldbruckの66％増など、一部の地区では非常に良い傾向が見られた。特に、ローゼンハイム地区では、1,194件が承認された。
| 建設許可アパート | 2024.01.01-31.12.12 | 2025.01.01.01-31.12.12 | %の変化 |
| München | 9938 | 5366 | -46% |
| ミュンヘン地区 | 1650 | 1734 | 5 |
| バート・テルツ地区 | 275 | 274 | %0 |
| LKダッハウ地区 | 444 | 510 | 15 |
| LKエバースベルク | 576 | 400 | -31 |
| LKフライジング | 620 | 701 | 13 |
| LK エルディング | 808 | 544 | -33 |
| LK Fürstenfeldbruck | 345 | 574 | 66% |
| LKミースバッハ | 199 | 315 | 58 |
| LK シュタルンベルク | 634 | 375 | -41 |
| LK ローゼンハイム | 668 | 1194 | 79 |
人口開発
12月末までの1年間で、人口は合計8,572人増加した（年初の1,603,857人から1,612,429人へ）。世帯数は4,849世帯増加した（863,334世帯に対し868,183世帯）。2025年のミュンヘン市の出生数は+2,860人の黒字、流入数は+4,825人の黒字であった。 しかし、全体としては、流入数が大幅に減少し、流出数が増加した。
労働市場 ミュンヘン市
労働市場は他地域より堅調
2025年12月、連邦雇用庁はミュンヘン管区の失業率はほぼ横ばい（5％）と報告した。しかし、前年比では9.4％と大幅に上昇した。登録雇用者数は前年を10.8％下回った。社会保険料負担者数は124万2026人（0.5％増）。同庁のコメント12月の失業者数のわずかな増加は例年の季節的な範囲内ではあるが、失業者数はここ何年かの間よりまだ多く、同時に求人数も少ない。Stepstone（2026年9月1日付）の求人数は昨年と同水準となっている。
インフレーション
2025年12月のドイツのインフレ率は+1.8%と予想される。これは消費者物価指数（CPI）の前年同月比の変化として測定される。連邦統計局（Destatis）によると、消費者物価は2025年11月と比較して横ばい（0.0％）となる。2025年の年平均インフレ率は+2.2%と予想される。食品とエネルギーを除くインフレ率（コア・インフレと呼ばれることも多い）は、2025年12月に+2.4%と予想される。
金利動向
住宅ローン金利の動向は、依然として不動産市場における購入判断の重要な要素である。現在の金融セクターの評価では、金利がさらに低下する余地は限られており、融資コストが上昇するリスクが高まっている。「不動産ファイナンスに下押し圧力がかかる余地はほとんどなく、割高になる傾向にある。現在のところ、コスト上昇のリスクの方が明らかに上回っています。購入が可能で、適切な物件を見つけたのであれば、今すぐ事実を確認すべきです。専門家のアドバイスがあれば、予算を現実的に計算し、補助金オプションを資金調達に最適に組み込むことができます。2025年12月、インターヒップグループのチーフ・セールス・オフィサーであるミリアム・モーアは、「2026年には、適切なアドバイスが重要な要素となるでしょう」と予測している。
| 満期 | 12年10月 | 16年10月 | 19年5月 | 21年7月 | 22年7月 | 23年5月 | 24年8月 | 25年5月 | 26年1月 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
