ミュンヘンの不動産査定：あなたの居住用不動産の価値を決定する方法

事前に現実的な査定をすることが、売却成功の鍵です。Mr.Lodgeのマネージング・ディレクター、ノルベルト・フェルビュッヒェルン氏も、適切な提示価格の重要性を強調します。売り手は、希望する価格が市場で実現できないことに、後になって気づくことが多いのです。"最初から根拠のある不動産査定をすれば、その後の修正を避けることができます。購入希望者の信頼感を高め、適正な市場価格を迅速に実現できる可能性が高まります。

ヒント
多くのオーナーは、小さなディテールが不動産価値に与える影響を過小評価している。照明条件、騒音防止、エネルギー効率、共用部分の状態などは、購入決定に直接影響を与える可能性があります。経験豊富な専門家による個別査定では、こうした微妙な点を正確に考慮します。

Mr. Lodge の慎重さと信頼は、当然のことです。

不動産所有者の皆様が、機密保持を特に重視されていることを、弊社は承知しています。Mr. Lodge なら、お客様のデータおよび情報は安全に管理されます：

• 情報の漏洩はありません：お客様のデータが第三者に開示されることはありません。
• データ保護：弊社は法的要件を厳守し、それ以上のことを行います。
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ミュンヘンは、ドイツで最も人気のある不動産の場所のひとつです。人口約160万人のミュンヘンは、仕事と生活の場として非常に人気があります。何年もの間、需要が居住スペースの供給を大幅に上回っており、一般的に不動産はすぐに買い手が見つかる典型的な売り手市場となっている。このアンバランスが、長い間購入価格を押し上げてきた。例えば、ミュンヘンのコンドミニアムの1平方メートルあたりの価格は、2012年以降、ほぼ3倍になっている（1平方メートルあたり約3,400ユーロから、2022年初頭には約9,200ユーロへ）。場所にもよるが、平均販売価格は1平方メートルあたり約7,000ユーロから13,000ユーロで、ミュンヘンは今やドイツで最も高価な市場のひとつとなっている。

しかし、最近の変化もある：2022年末に一時的なピークに達し、2023年に初めて価格が再びわずかに下落した。しかし、2024年にはトレンドが反転する兆しが見え始め、さまざまな市場筋からわずかな価格上昇が報告され、公式発表では2024年末に安定したことが確認されている。2025年春には、ミュンヘンの不動産市場はすでに回復の兆しを見せている。買い手の関心は再び高まり、より多くの販売が行われ、価格は安定しているか、わずかに上昇している。このような動きは、ミュンヘンが短期的な調整にもかかわらず、不動産にとって堅実で将来性のあるアドレスであり続けているという事実を裏付けている。
とはいえ、売り手は依然として慎重でなければならない：莫大な需要に誘惑され、現実とはかけ離れた月並みな価格を提示する人もいる。不動産の実際の市場価値と一致しない過大な希望価格が要求されることも多い。また、買い手の視点を念頭に置くことも重要である：購入希望者が現在ミュンヘンで購入できる金額はいくらか？どのような融資が可能か？特にミュンヘンのような物価の高い環境では、市場に見合った価格のみが成功につながります。

あなたの不動産の価値は何で決まるのですか？最終的な販売価格は、様々な基準によって決定されます。具体的には、以下のような要素が挙げられます：

• 立地：「立地、立地、立地」という不動産業者の格言は、ミュンヘンでも当てはまります。マクロ的立地（地区、近隣）とミクロ的立地（すぐ周囲、通りの位置）が価値に大きく影響します。インフラが整備され、レクリエーションの価値が高く、人気のある地域（例えばGlockenbachviertel、Schwabing）の閑静な住宅地は価格が上昇し、騒々しい大通りに面した物件や周辺地域の物件は価格が下がる可能性がある。土地の価値（基準地価）もここに影響し、一等地にある広い敷地は、住宅にとって特に価値が高い。
• 広さと間取り：居住スペースと部屋数は明らかな価値要素である。間取りも重要だ：つながった部屋が少なく、リビングが広く、部屋が明るく、場合によってはホームオフィス用の書斎があると魅力が増す。
• 築年数と状態：物件の築年数と改修状況は、販売価格に大きな影響を与える。近代的で新しく改築された物件は、改築されておらず修繕が滞っている古い建物よりも1平方メートルあたりの価格が高くなります。ミュンヘンの多くの住宅は1960年代から70年代にかけて建てられたものであるため、近代化（窓、配管、暖房システム、EnEVに準拠したエネルギー効率の高い改修など）がより重要になる。また、エネルギーステータス（断熱性、証明書のエネルギー値）にも注目が集まっている。
• 設備とおまけ：高品質の設備も価値を高める。例えば、高級キッチン、上質な床材、モダンなバスルーム、バルコニーやテラス、建物内のエレベーター、地下駐車場、庭、遮るもののない眺望などです。このような特長は、あなたの物件を標準的な物件から区別し、このような特長がない同程度の物件よりも価格にプレミアムをつけることを可能にします。
• 利用状況（賃貸か空室か）：物件が空室か、テナント付きで売りに出されているかは、実現可能な価格に大きな影響を与えます。ミュンヘンの購入者の多くは、自分で使用するための住居を探しており、空室であればより高い価格を支払う用意があります。一方、賃貸物件は投資家にアピールしやすく、設備投資として割安に評価されることが多い。賃貸の場合、重要なのは収入であり（収益還元法を参照）、潜在的な買い手は限られている。
• 市場の状況：最後に、外部環境が価値を決定する。金利、経済状況、季節性は需要に影響を与える。金利と経済成長が良好な時期には、高金利で先行き不透明な時期よりも高値がつく可能性がある。現在のトレンド（書斎スペースを増やしたいというホームオフィスの需要、コロナ以降のバルコニーの価値など）も一役買っている。つまり、売却のタイミングが価格に影響を与える可能性がある。

これらすべての要因は、ミュンヘンで同じ広さの2つのフラットがまったく異なる価格を実現する可能性があることを意味します。一律に「1平方メートルあたり○ユーロ」という見積もりでは不十分です。そこで、物件のあらゆる特徴を考慮した個別の不動産査定が重要になるのです。

不動産鑑定士や不動産業者は、標準化された手順で不動産の市場価値を決定する。ドイツでは、一般に、比較価値法、収益還元価値法、資産価値法の3つの評価方法が認められている。不動産の種類や用途に応じて、これらの方法の1つまたは組み合わせが用いられる：

• 比較価値法：比較価値法： 類似の不動産について実際に実現された購入価格から価値を導き出す。つまり、類似物件（同じ地域、同じような立地、同じような広さ、同じような調度品）の売買価格を収集し、これらの比較価値からあなたの物件の価格を導き出します。この方法は主に、十分な比較データが入手可能な持ち家のフラットやテラスハウスに用いられる。不動産の標準的な土地価格も比較価格に基づいている。
• 収益還元法：この方法は、不動産が賃貸用または投資用である場合に用いられる（例：集合住宅、賃貸アパート）。価値は、その不動産が生み出す年間収入から算出される。建物の価値は、純賃料収入（管理費控除後）と倍率（資産化率）から算出され、これに土地の価格が加算される。簡単に言えば、資産化された収益価値は、投資家が一定のリターンを得るために不動産に支払う金額を反映したものである。
• 資料価値法：この方法は、一戸建て住宅や、比較可能な価格がほとんど存在しない特殊な物件によく用いられる。資産価値は、建設費に基づいて算出される。1平方メートルあたりの標準的な建設費（建設年と建物の種類による）を使用し、経年劣化や損耗による減額分を差し引く。土地の価値は、このようにして決定された建物の価値に加算される。最後に、純粋に算出された資産価値から実際に市場で実現可能な価値を導き出すために、通常、市場 調整が行われる。

実際には、可能な限り正確な結果を得るために、これらの方法を組み合わせて評価を行うことがよくあります。経験豊富な不動産の専門家であるMr Lodge は、どの方法がお客様の不動産のタイプに適しているかを熟知しています。

ヒント:お客様の物件を、可能な限り最良の方法でプレゼンテーションしましょう。プロの手によるホームステージング、つまり家具や装飾、照明などを使って室内を魅力的にアレンジすることで、第一印象は格段にアップします。魅力的にプレゼンテーションされた物件は、購入希望者にとってより魅力的に見え、販売価格も高くなることが多い。

デジタル化の時代、多くのウェブサイトが迅速なオンライン不動産査定という誘惑を提供している。数回クリックし、住所、居住スペース、建築年を入力するだけで、すぐに市場価格が表示される。こうしたオンライン・ツールは、最初の目安としては非常に役に立つ。通常、比較価値法と大規模なデータ集に基づいている。しかし、専門家による個別鑑定に代わるものではありません。その理由は、どんなアルゴリズムも、あなたの不動産の価値を決定する特別な特徴をすべて認識することはできないからです。特定のミクロロケーション（静かな裏のアパートか、幹線道路沿いで騒々しいか）、備品の品質、メンテナンス状態、部屋の向きといった要素は、純粋にデータに基づいたモデルでは考慮されないことが多い。

インターネット上には、物件を見ることなく査定額を提示するプロバイダーが数多く存在するが、このような純粋に統計的な比較方法は、ミュンヘン市場にとって理想的ではない。需要が高く、地価が日々上昇しているため、自動化されたツールでは実際の市場価値を正確に反映できないことが多い。例えば、特に人気のある立地や物件のユニークな特徴は過小評価される可能性があります。逆に、ポジティブな市場データは、売り手によっては非現実的なほど高い期待を抱かせることもあります。そこで、専門家の判断が重要になります：
Lodge氏のような経験豊富な不動産エージェントは、自ら物件を調査し、その土地の特徴を熟知し、現在の市場動向を取り入れます。報告書やポータルサイトに掲載されている平方メートルあたりの平均価格は、大まかな目安にしかなりません。特定の物件が実際にいくらの価値があるのかは、Mr Lodgeのような長年の市場専門家の経験が必要です。Mr.Lodgeのプロフェッショナルな不動産エージェントは、日当たりや間取り、近隣の状況に至るまで、これらの微妙な要素をすべて考慮します。

その中で、ノルベルト・フェルビュッヒェルンは、上方に誇張するのは良いアドバイスではないと指摘する：「市場で実現できない月価格を設定するのは意味がない。市場で実現できないような月価格を設定するのは意味がありません。Mr.Lodgeでは、常に市場に見合った価格を見つけることを目標としています"。つまり、Mr.Lodgeのような専門家の客観的な視点は、売り手が希望的観測に導かれることを防ぐのです。現実的な査定により、お客様の不動産が迅速に適切な買い手を見つけ、適正な市場価格を達成することができるのです。

ミュンヘンの老舗不動産業者として（30年以上の販売実績）、Mr Lodgeはお客様の売却を成功させるための総合的なサービスを提供しています。それは常に、お客様の不動産の無料査定から始まります。経験豊かな不動産コンサルタントが、ミュンヘン市場を熟知しており、徹底的な査定を行います。これにより、現在の市場データ、比較価値、あなたの不動産の特別な特徴を考慮した、現実的な価格の見積もりが得られます。もちろん、スムーズな売却プロセスを保証するため、公証人役場へのアポ取りからその先まで、すべて同行いたします。

Mr. Lodge は、価格設定だけでなく、物件の価値を最適化することでも、売主様をサポートいたします。これには、質の高い展示やオンライン・プレゼンテーションのためのプロフェッショナルな物件写真撮影、360°バーチャル・ツアーの作成、そして必要に応じての無料 ホーム・ステージングも含まれます。このような対策により、物件の魅力を高め、より多くの需要を喚起し、最終的には販売価格の向上に反映されます。また、Mr. Lodge は、海外のお客様を含む、広範な購入者データベースを持っていますので、お客様の物件を、適切な購入希望者に提供することができます。

つまり、Mr. Lodge なら、最初のご相談から査定、ご成約に至るまで、専門的なサポートを提供する 信頼できるパートナーが、お客様の側にいるのです。事前に概算価格をお知りになりたい場合は、ウェブサイト上のオンライン不動産価格計算機をご利用いただくか、直接弊社までお問い合わせください。弊社の専門家チームがお客様のご質問にお答えし、ミュンヘンの不動産の理想的な販売戦略をお客様と一緒に考えます。