ミュンヘン不動産市場レポート 2025/II
供給増による価格圧力
上半期は、販売が力強く伸び、賃貸はほぼ停滞した。第3四半期はやや低迷した。販売物件の供給は年間を通じて増加し続けた。家具付きアパートと住宅の供給はまちまちであった。
最も重要なポイント
- 購入市場：フラットと戸建ての供給は10～20％増加している。
- 賃貸市場：BAUMAやIAAなどの大きなイベントにもかかわらず、需要は落ち着いており、賃料はほぼ安定している。
- 人口：ミュンヘンの人口は停滞しており、年初からの増加は1,000人に満たない。
- 建築許可：市街地では45％減、周辺地域では大幅増のケースもあるが、十分な建設には至っていない。
- 金利：住宅ローンは依然として割高で、多くの専門家は短期的に金利が再び4％上昇すると予想している。
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非常に大きなイベント（4月のBAUMAと9月のIAA）があったにもかかわらず、需要はやや落ち着いている。これは、一般的に企業がより慎重になっており、新入社員の流入が減少しているためと思われる。第4四半期の初めには、すべてのカテゴリーで供給が増加したため、テナント希望者が予算を引き下げたこともあり、一般的に賃料上昇の余地はなかった。その結果、募集価格の調整を余儀なくされることもあった。
1ルーム・アパートでは、家賃1,300ユーロ/1,400ユーロ前後（電気代、インターネット代、光熱費込み）までのレンジで特に供給が不足していた。2ルームフラットでは、1,800ユーロから2,000ユーロ（すべて込み）の価格帯が最も人気があり、供給が少なすぎた。3ルームから4ルーム以上のフラットと戸建ての供給は、前年をやや上回った。販売期間は前年より伸びた。
責任ある政治家たちは、借家法を強化することで賃貸市場の行き過ぎを一掃したいと願うかもしれないが、責任者たちは、賃貸市場のさらなる規制が投資意欲に大きな打撃を与えることを認識しなければならない。信頼はさらに失墜するか、少なくとも損なわれるだろう。
その結果、特に新築は苦境に立たされ、不動産開発業者、建築請負業者、業者、そして新築の繁栄に依存している多くのサービス業者が影響を受けるだろう。さらに規制が進めば、新規住宅建設が減り、住宅不足が深刻化するだろう。誰もそんなことに興味はないはずだ。
私たちは7,000人の家主に、借地借家法のさらなる強化についてどう思うか尋ねた。ここでは、約800人の大家さんが参加したアンケート結果と、最後の質問「政治家や国民にどのようなメッセージを伝えたいですか」（https://www.mrlodge.de/umfrage-zur-mietpreisbremse）に対する400人以上の個人的な回答や発言の一部を読むことができます。
（英語
<メタデータ
情報 - 追加料金
調度品サーチャージの制限予定（例えば、現行額の1～2％／月）について、どのように評価しますか？
あなたはどのように思いますか？
非常にネガティブ466 (59 %)
どちらかといえばネガティブ
219 (28 %) どちらでもない
81 (10 %) どちらかといえばポジティブ
16 (2 %) とてもポジティブ
6 (1 %) 次のようになります。
（英語
<メタデータ
情報 - レンタルモデルの効果
制限はレンタルモデルにどのような影響を与えますか？
レンタルモデルにどのような影響がありますか？
以下のようになります。
（インフォレジェンド）
（レジェンド・ロウ
のように。
ポジティブ4 (1 %)
ポジティブ（レジェンド・ロウ
ニュートラル106 (13 %)
106 (13 %) 106 (13 %)（レジェンド・ロウ
ネガティブマイナス300 (38 %) （レジェンド・ロウ
非常にネガティブ。
305 (39 %) 305 (39 %) （レジェンド・ロウ
・・・。
わからない72 (9 %) わからない 72 (9 %)
const ctx2 = document.getElementById("infoChart2").getContext("2d")；
new Chart(ctx2, {
type: "doughnut"、
data：{
データセット: [{ }].
データ[4, 106, 300, 305, 72],
backgroundColour: [
"#4c6fff", "#ff0b87", "#11999e", "#9b5de5", "#21c45e"
],
borderColour: "#ffffff"、
ボーダー幅: 2
}]
},
オプション: {
responsive: false, // 重要: 自動歪みなし
cutout: "70%"、
plugins: { legend: { display: false } }.
}
});
（英語
<メタデータ
<タイトル>インフォメーション - レントコントロールと投資
家賃凍結の強化が実施された場合、居住用不動産への投資を継続しますか？
どちらかといえばノー397 (50 %) 200 (25 %)次のようになります。
const ctx3 = document.getElementById("infoChart3").getContext("2d")；
new Chart(ctx3, {
type: "doughnut"、
data：{
データセット: [{ }].
データ[47, 145, 397, 200],
backgroundColor: ["#4c6fff", "#ff0b87", "#11999e", "#9b5de5"]、
borderColour: "#ffffff"、
ボーダー幅: 2
}]
},
オプション: {
responsive: false, // 歪みを修正する。
cutout: "70%"、
plugins: { legend: { display: false } }.
}
});
（英語
<メタデータ
情報 - 不動産の売却を検討する
このような条件下で売却を検討されますか？
「この条件で売却を検討しますか？
以下のようになります。
そう思う63 (8 %)
どちらかといえばそう243 (31 %) どちらかといえばノー354 (45 %) インフォチャート・コンテナ
<スクリプト
const ctx4 = document.getElementById("infoChart4").getContext("2d")；
new Chart(ctx4, {
type: "doughnut"、
data：{
データセット: [{ }].
データ[63, 243, 354, 129],
backgroundColor: ["#4c6fff", "#ff0b87", "#11999e", "#9b5de5"]、
borderColour: "#ffffff"、
ボーダー幅: 2
}]
},
オプション: {
responsive: true、
maintainAspectRatio: false、
cutout: "70%"、
plugins: { legend: { display: false } }.
}
});
上半期は好調な販売数字が特徴的であった。需要の勢いは第3四半期と第4四半期の初めにやや鈍化した。Immoscout24の数字によると、ミュンヘンの供給は前年比で約10～20％増加している（フラット、住宅、土地）。
イモウェルト社は先週のニュースレターで次のように述べている：
「開発が抑制された大都市：ハンブルク（+1.6%で5,997ユーロ/m²）、ミュンヘン（+0.7%で8,186ユーロ/m²）、フランクフルト（+0.2%で5,547ユーロ/m²）では、高い価格水準が勢いを弱めている。ベルリンは-0.3%の微減で4,857ユーロ/㎡となった。
かなりの数の所有者が売却を考えており、一方で安すぎる売却は望んでいない。しかし、供給が増加していることは、待つことを支持するものではなく、むしろ売却を延期しないことを支持するものである。売却を考えている不動産オーナーには、売却プロセスを速やかに開始するようアドバイスする。
魅力的な立地にあるユニークなセールスポイントを持つ物件は、オーナーにとって魅力的である。この場合、より高い、あるいは全額エクイティで融資を受ける意欲が高くなる。
物件が投資として利益を生むものであれば、買い手の余地はかなり小さくなる。過度な購入価格の期待は、買い手にとって現実的ではない。
バイヤーは、それぞれの物件の特性を常に意識しなければならない。持ち家を目的とする場合、物件の立地と魅力は特に重要である。どのフラットも、どの家も、それぞれに個性がある。取り返しのつかない立地も多い。投資家は慎重に計算する必要があります。
Mr. Lodgeは、30年以上の市場経験を持つ優秀な販売パートナーとして、販売および賃貸段階において、お客様のお役に立ちます。
（英語
<タイトル>ミュンヘンのアパート購入価格
<タイトル>ミュンヘンのマンション購入価格
価格タイトル
購入価格開発ミュンヘンフラット
（価格サブタイトル
設備投資と新築を除く
価格チャートを表示します。
（価格フッター
1㎡あたりの価格は、次のとおりです。
ソース：geomap.immo
const ctxPrice = document.getElementById("priceChart").getContext("2d")；
const priceLabels = [
"q4 2022", "q1 2023", "q2 2023", "q3 2023"、
"q4 2023", "q1 2024", "q2 2024", "q3 2024"、
「Q4 2024"、"Q1 2025"、"Q2 2025"、"Q3 2025"
];
const priceData = [
9267, 8968, 8775, 8817,
8833, 8716, 8866, 9270,
9281, 9102, 8970, 8985
];
新しいチャート(ctxPrice, {
type: "line"、
data：{
labels: priceLabels、
データセット: [{ }].
label: "m²あたりの価格"、
data: priceData、
borderColour: "#184a73"、
backgroundColour: "rgba(24, 74, 115, 0.12)"、
pointBackgroundColor: "#184a73"、
pointBorderColor: "#184a73"、
pointRadius: 3、
pointHoverRadius: 4、
テンション: 0.25
}]
},
options: {
responsive: true、
maintainAspectRatio: false、
プラグイン: {
legend: { display: false }、
ツールチップ: {
コールバック: {
label: (context) => { {{値 = context.parsed.y
const value = context.parsed.y；
return "1m²あたりの価格： " + value.toLocaleString("de-DE") + " €"；
}
}
}
},
scale: {
x:{
grid: { display: false }、
ticks: { maxRotation: 0 }.
},
y:{
title: {
display: true、
text: "m²あたりの価格"、
font: { size: 11 }.
},
ticks: {
callback: (value) => value.toLocaleString("de-DE")、
},
suggestedMin: 7000、
suggestedMax: 10000、
grid: {
borderDash: [4, 4]、
color: "#d4d4d4"
}
}
}
});
Immoscout24ポータルサイトの物件供給量はここ数ヶ月増加し続けている。前年と比較して、ミュンヘン市およびミュンヘン地区のフラットおよび戸建ての供給は20％から30％近く増加している。トップランナーはエバースベルク地区で、供給戸数は85％増加している。
Stichtag 28.10.2024 & 27.10.2025 - Immobilienscout24.de
|
居住者
|
2024.10.28
|
2025.10.27
|
%の変化
|
|
München
|
3360
|
3974
|
18,27%
|
|
Landkreis München
|
571
|
726
|
27,14%
|
|
LK Fürstenfeldbruck
|
320
|
407
|
27,19%
|
|
ダッハウLK
|
192
|
202
|
5.21
|
|
LKエバースベルク
|
238
|
244
|
2.52
|
|
LKシュタルンベルク
|
213
|
215
|
0.94%(LKシュタルンベルク)
|
|
LK Bad Tölz / Wolfratshausen.86パーセント
|
|
|
|
|
LKミースバッハ
|
238
|
249
|
4.62%)
|
|
HÄUSER
|
28.10.2024
|
27.10.2025
|
% の変化
|
|
München
|
877
|
1062
|
21,09%
|
|
Landkreis München
|
578
|
684
|
18,34%
|
|
LK Fürstenfeldbruck
|
416
|
513
|
23,32%
|
|
LK ダッハウ
|
309
|
348
|
12.62% (LK Dachau)
|
|
LKエバースベルク
|
210
|
389
|
85.24
|
|
LK シュタルンベルク
|
405
|
528
|
30.37
|
|
LK Bad Tölz / Wolfratshausen.70
|
|
|
|
|
LK Miesbach.97
|
|
|
|
|
グルンドシュトゥッケ
|
28.10.2024
|
27.10.2025
|
%の変化
|
|
München
|
292
|
326
|
11,64%
|
|
Landkreis München
|
213
|
250
|
17,37%
|
|
LK Fürstenfeldbruck
|
162
|
135
|
-16,67%
|
|
LK ダッハウ
|
101
|
120
|
18.81% (LK Dachau)
|
|
LK エバースベルク
|
78
|
84
|
7.69
|
|
LK シュタルンベルク
|
172
|
210
|
22.09
|
|
LK Bad Tölz / Wolfratshausen.68
|
|
|
|
|
LKミースバッハ
|
80
|
112
|
40.0%)
|
2025年9月末までのフラットの建築許可件数は、ミュンヘン市では記録的な減少（39％減、わずか3,194件）となったが、ミュンヘン地区では51％増となった。他の地区でも、建築許可が大幅に増加したケースもあるが、「許可されたものは建設されない」ことに変わりはない。(出典：バイエルン州統計局）
|
建設許可アパート
|
2024.09.01-30.01.01.09.30
|
2025.09.01.01.-30.09.30
|
%の変化
|
|
München
|
5223
|
3194
|
-39%
|
|
ミュンヘン地区
|
925
|
1399
|
51
|
|
バート・テルツ地区
|
204
|
210
|
3%)
|
|
LKダッハウ地区
|
295
|
390
|
32
|
|
LKエバースベルク地区
|
203
|
352
|
73
|
|
LKフライジング
|
426
|
517
|
21
|
|
LKエルディング
|
665
|
440
|
-34
|
|
LK Fürstenfeldbruck
|
261
|
416
|
59%
|
|
LKミースバッハ
|
148
|
295
|
99
|
|
LK シュタルンベルク
|
349
|
249
|
-29
|
|
LKローゼンハイム
|
475
|
795
|
67
|
|
|
9174
|
8257
|
-10%
|
ミュンヘン市統計局によると、2025年上半期の人口は停滞したが、9月までに3,428人増加し、再び緩やかに増加した。(1,603,857人に対し1,607,285人）。世帯数は1月から4,819世帯増加した（863,334世帯に対し868,153世帯）。
出典：ミュンヘン統計局、2025年8月現在
主要居住者160万7285人＋2025年1月以降3428人
2025年1月以降、86万8,153世帯の個人世帯に4,819世帯を追加
ミュンヘンの労働市場にわずかな秋の復活：10月の失業率は低下
前月と比べ、10月のミュンヘン市の失業者数は3.4％減の50,073人となった。失業率は5.1％（前年4.7％）。10月の新規求人件数は2,243件で、前年同月比12％増となった。求人ポータルサイトStepstoneによると、ミュンヘン地域の求人数は前年比約2％増。社会保険料負担の対象となる従業員数は、前月と変わらず1,239,989人（出典：連邦雇用庁、2025年10月現在）。
50,073人がミュンヘン市・地区で仕事を探している
ドイツのインフレ率（消費者物価指数（CPI）の前年同月比）は、2025年9月に+2.4％となった。年初来のインフレ率の低下後、インフレ率は2ヶ月連続で上昇した。「サービス価格は引き続き平均を上回るペースで上昇した。加えて、エネルギー価格の下落は引き続き大幅に鈍化し、インフレ率を押し下げる効果は最近に比べ少なかった。"前月の8月と比べ、9月の消費者物価は0.2％上昇した。
（英語
<タイトル>消費者物価指数消費者物価指数
消費者物価指数
消費者物価指数
前年同月比（％）、基準年2020年＝100
const ctxVpi = document.getElementById("vpiChart").getContext("2d")；
/* 月別の例（リストの拡張やカスタマイズが可能） */
const vpiLabels = [
「1月21日", "4月21日", "7月21日", "10月21日"、
「1月22日", "4月22日", "7月22日", "10月22日"、
「1月23日」「4月23日」「7月23日」「10月23日
「1月24日」、「4月24日」、「7月24日」、「10月24日
"1月25日"
];
/* %の値の例（必要であれば実際の値に置き換えてください） */。
const vpiData = [
1.0, 2.0, 3.8, 4.5,
5.1, 7.0, 7.6, 10.0,
8.5, 7.0, 6.5, 4.5,
2.5, 2.0, 2.3, 2.1,
2.4
];
新しいチャート(ctxVpi, { )
type: "bar"、
data：{
labels: vpiLabels、
データセット: [{ }].
label: "前年同月比(%)"、
data: vpiData、
backgroundColour: "#003761"、
borderColour: "#003761"、
borderWidth: 1
}]
},
オプション: {
responsive: true、
maintainAspectRatio: false、
プラグイン: {
legend: { display: false }、
ツールチップ: {
コールバック: {
label: (context) => { {{値 = context.parsed.y; {{値 = context.parsed.y
const value = context.parsed.y；
return value.toLocaleString("de-DE", { })
minimumFractionDigits：1、
最大端数桁数: 1
}) + " %";
}
}
}
},
スケール: {
x:{
grid: { display: false }、
ticks: {
maxRotation: 0、
autoSkip: true
}
},
y:{
title: {
display: false
},
ticks: {
コールバック: (値) =>
値.toLocaleString("de-DE", {
最小端数桁数：0、
最大端数桁数: 1
}) + " %",
},
suggestedMin: 0、
suggestedMax: 10、
grid: {
borderDash: [4, 4]、
color: "#d4d4d4"
}
}
}
});
一部の予想に反して、住宅ローンのコストは改善していない。
ドイツ最大の住宅ローン・ブローカーであるインターハイプは、定期的に住宅ローン金利の動向について専門家パネルに調査を行っている。この調査によると、現在、専門家の3分の2が、住宅ローン金利は今後半年で4％まで上昇すると予想している。「この予測の理由のひとつは、ドイツとユーロ圏全体の国家債務が増加していることだ」と、住宅ローン貸し手のインターハイプは述べている。(出所：インターヒップ、償却率2％、自己資本50）
金利動向
|
満期
|
12年10月
|
16年9月
|
19年5月
|
21年7月
|
22年7月
|
23年5月
|
24年8月
|
25年5月
|
25年10月
|
|
5 Jahre
|
1,7%
|
0,7%
|
0,7%
|
0,6%
|
2,7%
|
3,7%
|
3,1%
|
3,0%
|
3,1%
|
|
10 Jahre
|
2,4%
|
0,9%
|
0,8%
|
0,6%
|
2,9%
|
3,3%
|
3,0%
|
2,8%
|
3,2%
|
|
15 Jahre
|
2,9%
|
1,3%
|
1,2%
|
0,9%
|
3,1%
|
3,6%
|
3,3%
|
3,0%
|
3,5%
|
|
20 Jahre
|
|
|
1,5%
|
1,1%
|
3,4%
|
3,8%
|
3,4%
|
3,2%
|
3,8%
|
売買物件や家具付き賃貸物件の供給は、前年に比べ増加している。購入希望者やテナントは、好条件でより良い選択ができるようになった。
厳しい環境の中、今後数ヶ月は安定した需要が続くと予想される。オーナーにとっては、現実的な希望価格が引き続き重要であることを意味する。売り手は、適格な買い手を失わないために、市場に見合った価格を設定すべきである。貸主にとっては、慎重な賃料設定と専門的なプレゼンテーションが有益である。柔軟性を保ち、積極的に市場をモニターすることで、この厳しい環境下でも良い結果を得ることができる。
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