ミュンヘンの提示価格 - 不動産売買の最新動向とヒント
提示 価格はあらゆる価格交渉の出発点であり、不動産売却の成否に大きく影響します。近年、ミュンヘン市場は高い需要が特徴で、そのため物件はしばしば希望価格より高く売られていました。今日、状況は変わりました：より合理的な市場環境では、販売価格が 当初の希望価格を下回ることが多く、所有者の間で再考が求められています。このような状況だからこそ、市場に見合った適正な基準で希望価格を決定することが重要なのです。ミュンヘンで30年以上の経験を持つ不動産エージェントとして、Mr.Lodgeはマーケットを深く理解し、取引の成功を左右する微調整を熟知して、オーナーと買い手をサポートします。
目次
1. オファー価格とは何か？
売出価格とは 、物件が市場に出される価格、つまり売主が公開する「希望価格」のことである。この価格が自動的にその後の販売価格に対応するわけではないことに注意が必要です。むしろ、交渉の出発点となる。市場に 見合った価格設定であれば、買い手の興味を引くことができますが、非現実的な高値であれば、希望よりも長く売れ残る可能性があります。
「市場に見合った提示価格は、ミュンヘンで売却を成功させる鍵です。高すぎる価格は購入希望者を遠ざけ、低すぎる価格は現金を手放してしまいます」。- と、Mr Lodgeのマネージング・ディレクター、Norbert Verbüchelnは強調します。
ミュンヘンで30年以上の市場知識を持つ経験豊かな不動産業者として、Mr Lodgeは適切な提示価格には根拠のある査定が必要であることを知っています。そのためには、現在の市場価値（マーケット・バリュー）を決定する必要があり、これが価格設定のガイドとなります。オファー価格は、推定市場価格より やや高めに 設定するのが通例で、5～10％程度高めに設定することが多い。これにより、潜在的な買い手を引き止めることなく交渉の余地を残すことができる。同時に、所有者は、買い手が通常値引き交渉を望んでいることを念頭に置く必要がある。
2 ミュンヘンの不動産市場募集価格の概要（2025年）
2025年のミュンヘンの不動産市場は流動的だ。2012年の平均約4,000ユーロ/m²から2022年初頭のピーク時には 約9,500ユーロ/m²まで、数年にわたる急速な価格上昇の後、2022/2023年には顕著な価格調整が起こった。金利の上昇と景気の不透明感により、2023年末には提示価格が 10～20％程度下落した。しかし、2024年末からは安定化の 兆しが見えている。2025年第1四半期には、ミュンヘンのアパートの平均希望価格は再び1平方メートル当たり8,200～8,300ユーロ程度になるだろう。これはピーク時よりはまだ若干低いが、それでも2010年代半ばのほぼ2倍という非常に高い水準である。
そもそも、なぜミュンヘンの不動産価格はこれほど高いのだろうか。主な理由は、根強い需要と限られた供給である。ミュンヘンは経済都市として、また居住地として非常に人気が高い。毎年多くの人々がこの街に移り住む一方で、建築用地は不足している。特に中心部では、需要が供給を大幅に上回っている。この供給不足が、恒常的な価格高騰につながっている。同時に、ミュンヘンの不動産は安定した 投資対象であると考えられており、投資家を含む買い手を惹きつけている。
「不透明な時期を経て、ミュンヘンの不動産市場は勢いと安定を取り戻しつつある」とノルベルト・フェルビュッヒェルンは説明する。購入希望者は、価格が少し下がり、選択肢が増えたことで利益を得ている。全体として、市場は徐々に回復している。
ヒント：買い手としては、現在の市況を利用する価値がある。今、行動を起こせば、需要が再び高まる前に、より落ち着いた条件でミュンヘンで購入することができます。
3. 物件タイプごとの希望価格（フラットと戸建て）
ミュンヘンのすべての不動産が同じ価格で取引されているわけではありません。コンドミニアムと 戸建てでは 、1平方メートルあたりの希望価格が異なることがあります。現在の市場データによると、コンドミニアムの平均価格は1平方メートルあたり約9,000ユーロで、戸建ての平均価格は1平方メートルあたり約8,400ユーロです。この差はどうして生じるのだろうか。
理由のひとつは、典型的な物件の立地と広さである：マンションは、都心部の人気のある場所や、交通の便の良い地域にあることが多く、m²あたりの価格は高くなる。戸建て住宅（戸建てやテラスハウスなど）は、市外地区やその周辺地域で見かけることが多くなり、1平方メートルあたりの価格はやや控えめになっている。さらに、一戸建ては平均的に大きい。したがって、一戸建ての絶対的な購入価格は、たとえ統計的に平方メートルあたりの価格が低く見えても、フラットよりも高くなることが多い。例えば、150m²の住宅が8,400ユーロ/m²であれば、総価格は125万ユーロ以上となる。
もちろん、ミュンヘンにも例外はある：一等地の高級シティ・ヴィラや 大きなペントハウス・フラットは、前述の平均価格をはるかに上回り、1平方メートルあたり5桁の金額になることも多い。しかし、全体として、希望価格は常に物件タイプとの関連で考えるべきで、立地や特徴が大きく異なれば、フラットと戸建ての比較は不正確である。
4. オファー価格に影響を与える要因
物件は一つ一つ異なります。従って、提示価格は、価格を決定する際に考慮すべき様々な要因に左右される：
- 立地： 立地はおそらく最も重要な価値要素です。中心地や特に人気の高い地区（Altstadt、Schwabing、Maxvorstadtなど）は高値がつくが、Aubing、Moosachなどの周辺地区やその周辺地域は安くなる。閑静な住宅街、公園や公共交通機関への近さなど、ミクロな立地条件も一役買っている。同じ地域内でも、通りや周辺環境によって違いがある。
- 広さと間取り： 居住スペースと部屋数は当然、価格にかなりの影響を与える。しかし、非常に小さなフラット（1ベッドルームフラットなど）は、投資家にとってより魅力的で、絶対的な価格も手頃なため、中型のフラットよりも1平方メートルあたりの価格が高くなることが多い。また、珍しい間取りは価格を下げ、良い間取りは価値を上げる。
- コンディションと備品：物件の竣工年とコンディションは重要な要素です。新しくリフォームされた物件や新築同様の物件で、近代的な設備や備品（高品質のキッチン、上質な床材、スマートホームテクノロジーなど）を備えている場合は、提示価格が高くなります。逆に、改装が遅れていたり、ボイラーが古かったり、基本的な水準が低かったりすると、買い手の支払い意欲は低下する。バルコニーやテラス、庭、エレベーター、駐車場、ガレージ、地下室などの設備も影響し、例えばミュンヘンでは、地下駐車場や2つ目のバスルームは垂涎の的となっている。
- 市況：物件固有の特徴に加え、マクロ経済的要因も希望価格に影響します。ミュンヘンでよく見られるように、需要が高く供給が乏しい場合、より高い価格が実現する可能性があります。一方、金利が上昇したり、経済が不安定になったりする局面では、支払い意欲はやや低下する。不動産ローンの金利は現在3％程度と緩やかで、これが需要を支えている。同時に、ミュンヘンでは新築の供給が限られているため、特に中心部での住宅供給が制限されている。こうした一般的な条件により、価格は安定する傾向にある。
- 特殊要因：それぞれの物件には、さらに価値を決定する特徴があります。例えば、指定建造物（魅力的ですが、条件が付きます）、土地の借地権、方角（南向きのバルコニー）、近隣の将来的な開発（計画中のインフラ、建設プロジェクト）などです。このような要素は個別に評価する必要があり、提示価格を上方にも下方にも左右する可能性がある。
5. 売り手と買い手候補のためのヒント
ミュンヘンで売却を成功させたい所有者であれ、新居を探している購入希望者であれ、提示価格を正しく扱うには、以下のヒントが役立ちます：
売り手のためのヒント
- 現実的な価格設定：自分の物件の価値を専門的に判断し、市場に見合った希望価格を設定しましょう。高すぎる価格は買い手を遠ざけ、販売期間を不必要に長引かせます。ノルベルト・フェルビュッヒェルンは次のようにアドバイスしている。最適な提示価格を実現するには、市場に関する知識が不可欠です」。オンラインの価格計算ツールや専門家による個人的な査定を、ぜひ参考にしてください。
- 戦略と交渉：事前に価格戦略を立てましょう。交渉のバッファーは5～10％程度が一般的だが、自分の痛みの許容範囲も計算すること。買い手には買い手なりの考えがあることが多い。公正で、よく伝えられる希望価格は、信頼を生み、空想的な価格よりも交渉を成功に導く可能性が高い。
- 物件のプレゼンテーション：魅力的な第一印象は提示価格を正当化します。適切な資料（間取り図、エネルギー性能証明書）と魅力的な写真を用意しましょう。必要であれば、ホームステージングを行うことで、フラットや家の可能性を強調することができます。買い手は、物件がよく手入れされ、高い水準で紹介されていれば、より高い提示価格を受け入れようとするものです。
- 辛抱強く、しかし市場を見守りましょう：すべての売却がすぐに決まるわけではありません。売り出しには時間をかけ、市場のフィードバックに反応しましょう。関心がなければ、オファーが「古い」と思われる前に価格を調整するのが賢明かもしれません。同時に、ミュンヘンの一般的な市場動向にも従いましょう。価格が上昇すれば、交渉が有利になりますし、需要が低下すれば、より現実的な判断が求められます。
購入希望者へのアドバイス
- 市場知識と予算計画：希望する地域の通常価格を調べ、明確な予算を決めましょう。ミュンヘンでは現在、希望価格は立地や物件によって大きく異なります（郊外の中程度の価格から中心部の最高価格まで）。また、購入に付随する費用（公証人、土地譲渡税、不動産仲介手数料）も考慮し、経済的な枠組みが適正であることを確認する必要があります。
- 融資の準備ミュンヘンの魅力的な物件は需要が高いため、オファーを提出する前に銀行から融資の確約を得ておくと有利です。そうすることで、適切なオファーがあった場合、より迅速に対応することができます。現在の3％前後の金利は、過去の基準からするとまだ比較的有利な水準であり、これによって多くの買い手が高値にもかかわらずマイホームを購入することができるのです。
- 比較し、現実的であり続ける：妥当な提示価格を知るために、同程度の物件のオファーを見てみましょう。特にミュンヘンでは、良い物件はしばしば激しい争奪戦になります。特にミュンヘンでは、良い物件は激しい争奪戦になることが多いのです。提示価格が妥当と思われ、その物件があなたの期待に沿うものであれば、あまり迷う必要はありません。
- 交渉戦略：競争が激しいとはいえ、客観的に交渉する価値はある。物件を入念にチェックし（立地、状態、欠陥の有無）、必要であればこれらの点を利用して適切な値下げ交渉を行う。ミュンヘンでは、過度に積極的な "バーゲン・ハンティング "は逆効果になることが多い。
- 専門家のサポート：特にミュンヘン市場に慣れていない場合は、Lodge氏のような不動産専門家を味方につけることを検討しましょう。経験豊富な不動産業者は、適切なオファーへのアクセスを提供し、価格交渉のサポートをし、提示価格が妥当なのか、それとも交渉の余地があるのかを査定してくれます。
注意：売り手としては、買い手が求める価格のしきい値に注意しましょう。例えば、299,000ユーロの広告は、305,000ユーロの広告よりもはるかに注目を集めるでしょう。あなたのオファーが一般的な上限をわずかに超えている場合、ポータルサイトに事前掲載する潜在的な買い手を逃してしまうことになります。価格を巧みに選択するだけでも、広告のリーチが広がり、より魅力的な心理的効果が得られます。
6 結論：Mr.
ミュンヘンの提示価格の推移を見ればわかる：高水準であっても、市場には動きがある。売り手にとっては、物件が正しく評価され、適切な位置にあれば、引き続き好条件の価格が得られることを意味する。一方、購入希望者は、価格が再び上昇する前に、安定した市況の中で購入する機会を得ることができる。どちらの場合も、健全な市場知識が実を結ぶ。この厳しい市場で成功するためには、専門家による評価とアドバイスが不可欠である。
Mr.Lodgeは、30年以上の経験を持つ不動産販売の有能なパートナーとして、喜んでお客様をサポートいたします。このチームは、市場の動向を常に注視し、それぞれの地域の特徴を熟知しています。Mr. Lodge のマネージング・ディレクター、Norbert Verbücheln は次のように強調します。"特定の地区や価格動向にご興味がおありでしたら、詳細で個別のアドバイスを喜んで提供いたします。"ミュンヘンでの不動産売買の最適な準備のために、この専門知識をご活用ください。
よくある質問 7.
ミュンヘンの不動産の市場価値を 知ることは、売り手と買い手の双方にとって、安心感と方向性を生み出します。市場価格とは、通常の条件下で実現可能な現実的な市場価格を反映したもので、立地から備品に至るまで様々な要素に基づいています。人気の高い場所であるミュンヘンは、特に不動産価値が高いという特徴があるため、現実的な評価額がより重要になります。
オーナーにとって、売却価格を設定する前に市場価値を専門的に判断してもらうことは極めて重要です。これによって、価値を下回る価格で売却することも、高騰した価格で購入希望者を脅かすこともなくなります。一方、購入希望者は 、市場価値を公正なオファーを出すための目安として利用し、それに応じて融資を調整することができる。
結論として、不動産評価は 信頼の問題である。必要であれば、Mr. Lodgeのような専門家に相談し、不動産の市場価値を正確に判断してもらいましょう。この知識があれば、ミュンヘンの不動産市場で成功するための理想的な準備が整います。結局のところ、根拠のある査定は、あなたの不動産に関するあらゆる良い決断の基礎となるのです。
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提示価格と販売価格の違いは何ですか？
売却価格は、公証人役場で実際に実現する価格です。交渉や市場の状況によって、当初の売り出し価格よりも低くなることもあれば、例外的に高くなることもあります。ミュンヘンでは、買い手が交渉中に5～10％程度の値引きをすることが多いため、売却価格はオファー価格よりやや低くなるのが普通です。膨れ上がった売り出し価格では、後で値下げを余儀なくされることが多いが、適正な価格であれば、希望価格に近い価格で成約する可能性が高まる。
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ミュンヘンの提示価格は実際の販売価格とどのくらい違うのですか？
ミュンヘンでは、希望価格と売却価格の交渉マージンは通常5～10％程度です。人気の高い立地では、売却価格が希望価格と同等か、少し高くなることさえあります。しかし、提示価格が非現実的なほど高く設定された場合、物件は市場に長く留まるか、後日下方修正しなければならないことが多い。根拠のある市場分析は、現実的な目標価格を設定するのに役立ちます。Mr.Lodgeは、この点において、オーナー様を専門的にサポートいたします。
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なぜミュンヘンの提示価格は高いのか？
ミュンヘンの高い希望価格は、一貫して強い需要と限られた供給によるものです。ミュンヘンは経済的に魅力的で、住みやすく、働きやすいと評価されており、それが多くの人々を惹きつけている。同時に、建築用地が不足しているため、供給が制限され、価格が上昇している。価格水準は、特に中心地区や人気の住宅地で極端である。</p
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オファー価格が適切かどうかを調べるには？
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ミュンヘンで特に高い物件は？
一等地のペントハウスや、Bogenhausen、Nymphenburg、Altstadt-Lehelのヴィラなど、ミュンヘンの高級物件は特に高い提示価格を記録しています。中心部に位置し、質の高い家具を備えた家具付きフラットも価格が安定しており、投資家にとって特に興味深い。単身者や通勤者の需要が高いため、交通の便の良い小さなフラットも高価です。立地や家具が高級であればあるほど、提示価格は高くなる傾向があります。Mr.Lodgeはその違いを正確に把握しており、物件のタイプに応じてアドバイスする。
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ミュンヘンで最も物価の高い地区は？
ミュンヘンの中心部は伝統的に不動産価格が最も高い。マリエン広場やエングリッシャーガルテン周辺のアルトシュタットでは、マンションの1平方メートルあたりの価格が5桁台になることが多い。Schwabing、Maxvorstadt、Bogenhausenも市内で最も高価な場所のひとつで、NymphenburgやHarlachingなどの高級住宅地がこれに続く。これとは対照的に、郊外（Feldmoching-Hasenberglの一部、Aubingなど）とその近郊は、かなり割安である。しかし、SendlingやObergiesingのような新進気鋭の地区も買い手を惹きつけている。個々の近隣地域の正確な価格については、経験豊富なミュンヘンの専門家にアドバイスを求めることをお勧めします。Mr.Lodgeは地元の市況を熟知しており、各地域の適切な査定を行うことができます-夢の場所や不動産の価値を知りたい場合に役立ちます。
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ミュンヘンの提示価格において、立地はどのような役割を果たすのでしょうか？
ミュンヘンの不動産にとって、立地は最も重要な価格要因のひとつです。Schwabing、Maxvorstadt、Lehelのような一等地では、1平方メートルあたりの価格が5桁に達することもあります。一方、Giesing、Moosach、Aubingのような新進気鋭の地区や外側の地区では、価格はやや控えめです。同じ地域内であっても、ミクロな立地、街並み、近隣環境は価格に顕著な影響を与える。したがって、現実的な評価には正確な立地分析が不可欠である。
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ミュンヘンで不動産を売却したい場合、どのような点に注意すればよいでしょうか？
あなたの物件が市場で「燃え尽きる」のを避けるために、市場に即した希望価格に注意を払うべきです。理想的には、売り出す前にプロの査定を受けることです。高品質な写真、完全な資料、明確な説明が必須です。価格交渉の際には、少し余裕を持たせ、現実的な価格を提示しましょう。Mr. Lodge は、経験と地域市場の知識を駆使して、販売プロセス全体を通してオーナー様をご案内いたします。
