ミュンヘンの時価 - 不動産の評価を簡単に説明

1 不動産の市場価値とは？

---

不動産の市場価値は 、法律（第 194 条 BauGB）により、評価日に通常の状況下で実現する可能性が最も 高い購入価格と定義されている。簡単に言えば、市場価格は、客観的な買い手が自由に価格を決定した場合に支払うであろう現在の市場価格に相当する。この価値は、売り手と買い手が公正な不動産価格を 決定するためのガイドとなる。

しかし、実際には、市場価格はしばしば観点の問題であり、最終的に市場で実現される価値ではない。特に、不動産を売却する 際（適切な売り出し価格を決定するため）、購入交渉の 際（買い手が買い過ぎないようにするためのガイドラインとして）、相続や離婚の場合（財産分与や税務のため）に重要です。知っておくべき重要なこと市場価格と公正市場 価格は通常、同じ意味で使われる。一方、銀行は、信用リスクをカバーするため、市場価格より若干低い、より保守的な住宅ローン貸付価格 （担保価値）を用いることが多い。しかし、民間の売り手や買い手にとっては、市場価格が決定的なパラメーターであることに変わりはない。

「Mr.Lodgeのマネージング・ディレクター、Norbert Verbücheln氏は、「市場価格の現実的な評価が、不動産売却を成功させる鍵です。「自分の不動産の正確な市場価値を知っている人だけが、最適な売却価格を設定し、交渉を成功させることができるのです。

2 ミュンヘンの不動産市場特徴と価格

---

ミュンヘンはここ数年、ドイツで最もダイナミックで高価な不動産市場のひとつである。バイエルン州の州都であるミュンヘンは、着実な人口増加、好調な経済、限られた建築用地という特徴を備えている。これらの要因が 供給不足と需要の高さにつながり、不動産価格は高水準に保たれている。ミュンヘンの市場は需要と供給によって大きく左右され、市の中心部に近い人気の立地は定期的に最高値を更新する一方、周辺の立地でもドイツ国内の他の地域と比較して平均を上回る価格となっています。

現在の市場データ（2025年時点）によると、ミュンヘンの平均 購入価格は、コンドミニアムが1m²あたり約9,000ユーロ、戸建てが1m²あたり約8,400ユーロで、これは全国平均を大きく上回る値です。Altstadt、Maxvorstadt、Schwabingなどの人気地区では、1m²あたり1万ユーロを超えることさえある。それに比べ、TruderingやPasingといった郊外地域の1平方メートルあたりの価格は、 7,000ユーロから8,000ユーロの間である。2022年から2024年にかけて、金利の上昇により市場はやや冷え込んだものの、ミュンヘンの不動産価格は現在安定している。2025年の価格は過去のピークを10～20％程度下回るものの、歴史的な高水準は維持されるだろう。したがって、ミュンヘンは依然として売り手市場であり、不動産は極めて安定した投資先となる。

ヒント：オンライン不動産計算ツールは、市場価格の最初の概算を提供することができますが、個々の評価に代わるものではありません。立地条件から備品、現在の市場動向まで、あなたの物件の特別な特徴は、多くの場合、オンラインでは一般的な用語でしか表現できません。このようなツール（Mr.Lodgeの不動産価格計算ツールなど）は、目安としてご自由にお使いいただけますが、最終的な販売価格については、専門家による詳細な査定をご利用ください。そうすることで、後々高くつく可能性のある誤った判断を避けることができます。

3. 市場価値に影響を与える要因

---

不動産の市場価値は、数多くの要因によって決定される。最も重要な要素をいくつか挙げると

• 立地：立地が決定的な価値要因とみなされるのは、理由がないわけではありません。ミュンヘンでは、立地が大きな違いを生みます。人気の高い地区（例えば、中心部に位置し、インフラが整備され、公共交通機関の便が良く、学校やショッピング施設が近くにある）の物件は、人気の低い地区の物件よりもかなり高い価値を実現します。また、立地条件（例：閑静な住宅街と大通り）も価格に影響します。生活の質やイメージの高い人気のある地域、例えばSchwabing、Haidhausen、Glockenbachviertelなどは、それに応じて市場価値も高くなります。
• 物件のコンディションと建具：物件の構造的コンディションは、その物件の価値に大きな影響を与えます。手入れが行き届いていたり、改装されたばかりの物件は、改装が必要で改装が滞っている物件よりも高く評価される。モダンな設備や魅力的なデザイン（新しいバスルーム、高品質のキッチン、床暖房など）は市場価値を高める。エネルギー効率もますます重要な役割を果たしている。高断熱住宅、新しい窓、最新の暖房システム（キーワードはエネルギー性能証明書）は、市場価値の上昇につながる。一方、湿気による損傷、時代遅れの技術、バルコニーの欠落などの欠陥は、価値を下げる可能性がある。
• 広さと間取り： 居住スペースと部屋数はもちろん基本であり、広ければ広いほど絶対的な価値は高くなる。しかし、間取りも重要だ：コネクティングルームのない最適な間取りの3LDKのアパートは、間取りの悪い同規模のアパートよりも1平方メートルあたりの価値が高いことが多い。一戸建ての場合、敷地の広さも重要で、特に土地が乏しく高価なミュンヘンでは、敷地が広いほど（例えば庭付き）市場価値が高くなる。
• 建築年と近代化竣工年は、間接的にコンディションを語ることができる。しかし、近代化対策はより重要である。新しい暖房、新しい配管、完全に改装された内装を持つ古い建物は、改装のない若い家よりも価値が高くなる可能性がある。ミュンヘンの一等地にあるリスト入りした古い建物は、しばしばコレクターのような価格になる一方、改築のない1960年代の標準的な建物は、値引きに応じなければならないこともある。
• 市場の状況と経済的要因：不動産市場は需要と供給、そして一般的な経済状況の影響を受けます。ミュンヘンでは長い間そうであったように、需要が高く供給が乏しい時には、市場価値は上昇する傾向にある。低金利は購入需要を高めるが、金利上昇は不動産を購入できる人の減少を意味する。2022年から2023年にかけて金利が上昇したことで、市場はやや冷え込み、買い手と売り手が再び出会うまで価格はわずかに下落した。経済と労働市場もまた影響を及ぼす。ミュンヘンは経済が堅調であるため、通常は景気後退期であっても緩やかな調整しか起こらない。
• 価格に影響を与える特別な状況： 価格に特別な影響を与える要因もある。これには、標準地価（ミュンヘン専門家委員会が公表している立地の平均地価）、土地登記簿上の既存の権利や抵当権（例えば、通行権や居住権は価値を下げる可能性がある）、あるいは近隣で今後予定されているプロジェクト開発（例えば、立地の価値を上げる可能性のあるインフラプロジェクトの計画）が含まれる。しかし、通常、そのような要因は、一般的に知られていれば、市場価格決定においてすでに考慮されている。

4. 市場価格の決定方法

---

専門的に市場価値を決定するために、ドイツでは不動産評価条例（ImmoWertV）で規定された標準的な手続きがあります。不動産の種類と入手可能なデータに応じて、通常、以下の方法が用いられる：

• 比較価値法： ここでは、不動産の価値は比較可能な売上から導き出される。つまり、同じような立地にある同じような物件の最近実現した購入価格が用いられる。この方法は、十分な比較データが入手可能なコンドミニアムや標準化された戸建住宅によく用いられる。例例：近隣の類似アパート3棟が最近約80万ユーロで落札された場合、自分のアパートの市場価値について結論を導き出すことができる。ミュンヘンでは、専門家委員会と市場レポートのおかげで、比較のための十分なデータ基盤があります。
• 収益還元法：この方法は、賃貸物件やアパート（団地、投資物件）に用いるのが望ましい。市場価値は、予想される収入（賃貸収入）から導かれる。簡単に言えば、鑑定士は、持続的に達成可能な年間純賃料と適切な不動産金利（資本利子）を比較する。土地の価値も考慮される。このように、収益還元法は、投資家の視点に立った価値を反映するものであり、ミュンヘンのように、多くの物件が資本投資として購入される都市では適切な方法である。
• 重要価値法：比較データがほとんどなく（例：特殊な不動産や特殊な商業用不動産）、収益要素が大きな役割を果たさない場合（例：持ち家）、資産価値法がしばしば用いられる。ここでは、不動産の価値は、生産コストから減価償却費を差し引いたものに土地の価格を加えて計算される。言い換えれば、現在の建物を再建築するのにかかる費用（老朽化や損耗を考慮）に土地の価値を加えて計算する。ミュンヘンでは、不動産価値が極めて高いため、この方法が現実的な結果を導くことが多い--特に、例えば、古い中古物件に比較できる価格がほとんどない場合などである。

実際には、鑑定士や 経験豊富な不動産業者は 、市場価値をできるだけ正確に決定するために、いくつかの方法を組み合わせることが多い。市場データ（例：現在の提示価格、標準的な地価、家賃指数）と専門家の経験も考慮される。地元の専門家は、例えばミュンヘン近郊の価格差や、自動計算では認識できないような価値を高める詳細を知っています。これが、地元の専門家が 非常に重要な理由です。

5. 市場価値と販売価格 - なぜ現実的な評価が重要なのか？

---

「売りたいオーナーにとっては、可能な限り高い価格を設定したくなるものだ。市場価格と 実際の販売価格は、理想的には近いものであるべきです。市場価格と実際の売り出し価格は、理想的には近いものであるべきです。市場価格はすでに適正な市場価格を表しており、売り出し価格が著しく高い場合、売り手は物件が長期間売れ残り、潜在的な買い手が敬遠するリスクを負うことになります。大げさな提示価格は、時間的なプレッシャーの中で、最終的に可能であったであろう価格よりも低い価格での売却につながることが多い。逆に 、低すぎる価格は、お金をテーブルの上に置いておくことを意味します。

専門家による査定は、こうした落とし穴を防ぐのに役立ちます。市場価値の現実的な評価を保証することで、価値を下回る価格で売却することも、高騰した価格によって買い手を失うこともありません。特にミュンヘンでは、価格の予想が食い違うことがあり（所有者の中にはメディアの最高値に誘導される人もいれば、買い手は掘り出し物を期待する人もいる）、市場価値はすべての関係者を地に足をつけさせる。

売り時だけでなく、適正価格は交渉の立場にも影響する。売り手が根拠のある市場価値を知っていれば、自信を持って価格交渉に臨み、非現実的な提示を拒否することができる。一方、買い手は、査定額が透明性を持って伝われば、市場価格に近い適正な提示額を喜んで受け入れる。そうでなければ、銀行が低い住宅ローン貸出価格を基に融資を行う場合、融資にギャップが生じる可能性がある。
要するに、市場価格と販売価格はできる限り一致させなければならない。上方乖離が認められるのは、よほど特殊な事情がある場合（コレクターズバリュー、例外的な希少価値の場合の入札合戦など）に限られます。それ以外の場合は、適正な市場価格が迅速かつ円滑な売却を促進します。

注：市場価格は、常に特定の基準日（例えば、査定日、購入決定日、離婚日）に連動しています。したがって、不動産の価値は、市場の動き、金利の変動、建設工事などによって、数ヶ月のうちに変わる可能性があります。売買交渉や資産明細書など、現在の数値に依存している人は、常に速やかに再評価を行うべきである。

6. 専門家による査定サポート

---

市場価格の決定は複雑です。特に不動産の売却をお考えなら、Mr Lodgeのような専門家の力を借りることをお勧めします。Mr Lodgeのような地元の不動産業者、または公認の測量士は、情報に基づいた査定を提供し、そのプロセスを案内してくれます。

例えば、Mr. Lodgeはミュンヘンの大手不動産会社として、不動産所有者のために総合的な査定サービスを提供しています。このサービスは無料であり、お客様を拘束するものではありません：まず、オンライン計算で最初の目安価格を提示し、その後、経験豊富な不動産専門家が、ビデオ通話または電話による個別コンサルティングを行います。その後、経験豊富な不動産専門家によるビデオ通話または電話による個別相談が行われます。最後に、オプションとして現地調査を実施し、お客様の不動産の特徴をすべて記録します。最後に、Mr. Lodge から、最適な提示価格の見積もりを含む、プロフェッショナルな査定書をお渡しします。

「不動産の査定に関しては、偶然に頼るのではなく、プロの経験に頼ってください」と、Norbert Verbücheln はアドバイスします。「私たちの不動産エージェントは、ミュンヘン市場に長年精通しています。私たちは、最初の査定から売却の成功まで、有能かつ自信を持ってオーナーをサポートします」。

このような専門家による査定の利点は明らかです。時間と労力を節約し、感情的に偏った見方をすることなく客観的な評価を受け、誤った価格で市場に参入するリスクを避けることができます。また、良い不動産業者は、販売戦略（最適なタイミングや必要な準備段階など）のヒントを与えてくれますし、ご希望であれば、マーケティングプロセス全体を引き継ぐこともできます。
最終的には、綿密な市場評価が、迅速な売却と最適な売却代金という形で実を結びます。特に要求の厳しいミュンヘン市場においては、Mr Lodgeのような経験豊富な不動産パートナーの 専門知識を活用すべきです。

7.結論

---

ミュンヘンの不動産の市場価値を 知ることは、売り手と買い手の双方にとって、安心感と方向性を生み出します。市場価格とは、通常の条件下で実現可能な現実的な市場価格を反映したもので、立地から備品に至るまで様々な要素に基づいています。人気の高い場所であるミュンヘンは、特に不動産価値が高いという特徴があるため、現実的な評価額がより重要になります。

オーナーにとって、売却価格を設定する前に市場価値を専門的に判断してもらうことは極めて重要です。これによって、価値を下回る価格で売却することも、高騰した価格で購入希望者を脅かすこともなくなります。一方、購入希望者は 、市場価値を公正なオファーを出すための目安として利用し、それに応じて融資を調整することができる。

結論として、不動産評価は 信頼の問題である。必要であれば、Mr. Lodgeのような専門家に相談し、不動産の市場価値を正確に判断してもらいましょう。この知識があれば、ミュンヘンの不動産市場で成功するための理想的な準備が整います。結局のところ、根拠のある査定は、あなたの不動産に関するあらゆる良い決断の基礎となるのです。