ミュンヘンの収益還元法 - 投資家と売主のための不動産評価

1 資産化収益法とは？

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収益還元法は、ドイツにおいて不動産の価値を決定するための3つの公認手法のうちの1つである。収益還元法は、主に利回り重視の不動産、すなわち賃貸またはリースにより収入を得る不動産に用い られる。他の方法とは対照的に、収益還元法は、主として不動産の資産価値を考慮するのではなく、その不動産か ら将来期待される収益を考慮する。端的に言えば、不動産の価値はその収益から導かれる。

実務上、収益還元法は、特に賃貸不動産（集合住宅など）や商業用不動産など、不動産価値が主に賃貸収入によって決定される場合に用いられる。この手続きは、不動産評価条例（ImmoWertV）の第27条から第34条に規定されており、このような投資不動産の市場価値を決定するための中心的な基礎を形成している。
「正確な評価は、売却を成功させるための基本である。特に、ミュンヘンのような活況を呈している都市の投資用不動産の場合、収益還元法は、現実的な市場価値を決定し、適正な市場価格を達成するための鍵となることが多いのです」と、Mr.Lodge のマネージング・ディレクター、Norbert Verbücheln は説明します。

2 資産化収益法の仕組みは？

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収益還元法による価格を決定する場合、土地価格と 建物収益価格の 2 つの要素が中心となる。両者を合計すると、資産化された収益価格、すなわち不動産の予測市場価格となる。

• 土地価格：土地価格は、未開発の不動産の価値に相当する。これは通常、標準的な地価に基づいて決定される。標準的な地価とは、同等の立地における土地の1平方メートル当たりの価格を示すものである。
• 建物収益価格： 建物収益価格は、不動産の収益から建物構造に帰属する価値を表す。これを計算するために、年間総収入（年間賃料収入）を、継続的な管理コスト（メンテナンス、管理など）で調整し、その結果、不動産の純収入が算出される。そして、いわゆる地価利回りが差し引かれる。これは、地価に対して利子が支払われた場合に実現できる金額である。残るのは、建物からの純収入であり、これに倍率（残存耐用年数と標準的な市場不動産金利に依存）が掛けられる。この資産化の結果が建物収益価格である。

不動産金利は、不動産投資の標準的な市場金利を反映したものであり、専門家委員会が購入価格と賃料の比率に基づいて導き出したものである。不動産金利が低ければ（例えば、人気の高い立地）、収益還元価格は高くなり、金利が高ければ、収益還元価格は低くなる。収益還元法の結果は、賃料や 金利の変化に敏感に反応する。賃料収入の増加は収益還元価値を増加させるが、金利の上昇（不動産金利の上昇）は計算価値を減少させる。

ヒント：よく管理された物件と市場に見合った賃料は、収益還元価格を大幅に引き上げることができる。近代化、空室の回避、管理の最適化は、年間純収益を増加させ、その結果、建物の収益価値も増加させ、最終的には売却価格の上昇につながります。

3. ミュンヘンにおける所得資本化アプローチ

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ミュンヘンの住宅用不動産の購入価格は、実現可能な賃料に比して高い。過去には、これが極端に低い利回りにつながっていた：たとえば、2022年のミュンヘンの集合住宅の平均金利は、わずか1.4％程度だった。このような低金利は、家賃収入（イールドファクター30以上）に対する莫大な購入価格を反映している。投資家にとって、ミュンヘンの投資物件は長い間、現在の利回りが比較的低かった。

しかし、現在、市場は変化しつつある。金利の上昇と価格の若干の修正により、主要な数値はいくぶん正常化している：2024年秋、ミュンヘンの平均不動産利回りは約2.7％でした。2024年秋、ミュンヘンの平均不動産利回りは約2.7％であった。具体的には、不動産金利が高ければ高いほど、計算上の倍率は低くなり、その結果、（より現実的な）収益額は低くなる傾向にあります。とはいえ、ミュンヘンは投資家にとって、初期利回りは比較的低いものの、安定したパフォーマンスが得られる市場であることに変わりはない。

「ミュンヘンは特別な市場だ。ミュンヘンは特別な市場です。高値にもかかわらず、ここでの資本投資は長期的な安全性を提供します」とノルベルト・フェルビュッヒェルンは言う。「ミュンヘンとその周辺地域の価格と市場動向に関する私たちの専門知識は、所有者や投資家が自分の不動産の現実的な市場価値を知り、十分な情報に基づいた意思決定をするのに役立ちます」。

4. 収益還元法、資産価値法、比較価値法-どのような場合にどの方法を用いるか？

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ミュンヘンのすべての不動産が収益還元法で評価されているわけではない。ドイツでは、比較価値法、資産価値法、収益還元価値法の3つの方法が認められている。各方法には、適用される特定の分野がある：

• 比較価値法 比較価値法 は、類似不動産の販売価格を比較するもので、十分な比較データが入手可能であれば、持ち家 のアパートや賃貸されていない戸建住宅によく用いられる。
• 資産価値法 は、資産価値（土地価格＋建築費から減価償却費を差し引いたもの）を用いて価 格を決定するものであり、主に、収入や比較価格が大きな役割を果たさない持ち家や特有 の物件に用いられる。
• 前述のように、収益還元 法は、投資不動産、すなわち賃貸住宅や商業用不動産に適した方法である。

Mr. Lodge のような経験豊富な不動産鑑定士は、不動産に応じて適切な方法を選択し、あるいは複数の方法を組み合わせて、現実的な市場価格を決定する。特に複雑なケース（複合不動産など）の場合、首尾一貫した全体像を把握するために、比較アプローチと収益アプローチを組み合わせることが有効です。重要なことは、選択された方法が、その不動産の特性を正しく評価し、現在の市場データを考慮に入れていることである。

注：ミュンヘンでは、インカム・ファクター（購入価格と年間賃料の比率）が長年にわたり極めて高かった。2022年、グロス利回りの倍率はピークに達したが、それ以降は若干低下し、2024年第1～3四半期の平均利回りファクターは約31で、2015年に匹敵した。 同時に、不動産金利は歴史的低水準の1.4%から約2.7%に再び上昇した。オーナーにとって、これは現在、収益還元評価が変化していることを意味する：金利の上昇は、計算値が2022年より若干低くなることを意味するが、賃料の上昇がその影響を緩和する。したがって、特にミュンヘンでは、継続的な市場観察が不可欠である。

5 Mr. Lodge - ミュンヘンの不動産査定のエキスパート

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特にミュンヘンでは、市場知識は金に換えがたい価値があります。30年以上の経験を持つミュンヘン屈指の不動産業者として、Mr Lodgeは地元市場を知り尽くしています。弊社の不動産エージェントは、査定と不動産売買の専門家であり、この地域の市場について幅広い知識を持っています。この知識のアドバンテージは、市場に見合った不動産の価値を評価し、売却を成功させるために不可欠なものです。
「Mr. Lodgeでは、長年の経験と、ミュンヘンとその周辺地域の市場に関する深い専門知識を兼ね備えています。「資本投資と不動産投資の専門家として、私たちは投資家にとって何が重要かを知っています。私たちは価格と市場の動向を常に注視し、お客様のために最適な市場価値を決定し、実現します。"

Mr. Lodge では、初回コンサルテーションとして、無料で、義務なしに、現代的な基準に基づいた専門的な不動産査定を行います。弊社のサービスには、収益還元法、比較法、資産価値法による計算だけでなく、現在の市場における結果の個別分類も含まれます。このようにして、立地の良し悪しから需給、潜在的な買い手の期待に至るまで、いかなる側面も考慮されないことがないようにします。最終的に私たちにとって重要なのは、市場に見合った売却価格を実現することです。