セラー向けFAQ

最初のオリエンテーションとして、オンライン査定ツールは、統計的な比較値と立地要因に基づく迅速な査定を提供する。しかし、これらのアルゴリズムは大まかな枠組みを提供しているに過ぎない。実際の価値とは10～30％の乖離があることが多い。特殊な立地や高級物件の場合、実際の価値は50％以上乖離することもあります。経験豊富な不動産業者や専門家による詳細な不動産分析は、市場原理を利用した評価には不可欠である。

専門家による査定や根拠のある市場価値分析では、その地域の現在の競争状況も考慮に入れます。これには、現在どのような類似物件がどのような価格で提供されているか、また実際にどのような取引が成立しているかをチェックすることが含まれます。不動産エージェントの市場に関する専門知識は、売り手にとって決定的なアドバンテージとなる。一方では物件の可能性を十分に生かし、他方では不必要な値下げをすることなく迅速なマーケティングを可能にする売り出し価格を定めることが目的です。

不動産の市場価値は、固定的な数値ではなく、価値に影響を与える様々な要因の複雑な分析の結 果である。これらは大まかに3つのカテゴリーに分けることができ、あらゆる専門的な評価手続き（資産価値、収益還元価値、比較価値手続き）において加重される。

決定的な要因は以下の通りである。

• 立地： これは最も重要な要因である。マクロ的立地（地域、都市、インフラ、周辺地域の経済力）とミクロ的立地（近隣、騒音公害、眺望、空への露出）を区別する。
• 状態および内容： これには、建築年、エネルギー効率（断熱材、暖房技術、窓）、メンテナンスの遅れ、使用されている建材の質などが含まれる。過去10年から15年の間に行われた近代化工事は、物件の価値を高めます。
• 特徴： 設備の整ったキッチン、高品質の床材、スマート・ホーム・システム、エレベーター、バスルームの数やデザインなどの特徴は評価額に含まれる。
• 物件と法的枠組み： 敷地の広さ、容積率（GFZ）、土地登記簿上の建物抵当権、記念物保護要件や通行権の可能性などが含まれる。

需要と供給の関係や現在の金利水準は、最終的に市場で実現される価格に大きな影響を与えます。

ミュンヘンで不動産を売却したい場合、個人売買か不動産業者かという重要な決断に迫られます。 どちらの方法にも利点と欠点があります。決定的な要因は、あなたの利用可能な時間、あなたの専門知識、不動産売却の経験です。

個人売買は、不動産業者の手数料がかからないので、最初は魅力的に見えるかもしれません。しかし、適切な販売価格を決定し、書類をまとめ、質の高い写真や説明書を作成し、問い合わせを処理し、内覧を調整しなければなりません。価格交渉や法的な問題もすべてあなたの責任であり、ここで費用のかかるミスを犯しがちです。

経験豊富な不動産業者は、これらすべての仕事を専門的に引き受けます。彼らは地元市場を知り尽くしており、潜在的な買い手を吟味し、根拠のある評価と的を絞ったマーケティングのおかげで、通常、かなり高い販売価格を実現します。また、価格交渉も感情的にならずに客観的に行う。これは、売却代金を最大化する上で明らかに有利です。

不動産の売却は、人生最大の経済的決断のひとつであることが多いため、時間を節約し、リスクを回避し、最適な価格を実現するために、多くの所有者が不動産業者のサポートを選んでいます。

不動産業者は、単なる仲介以上のものを提供します。あなたの戦略的パートナーとして、販売プロセス全体を通してあなたを導きます。市場に関する知識のおかげで、彼らは現実的な販売価格を正確に決定することができ、多くの場合、個人の売り手よりも10〜15％高い収益を達成することができます。

専門的なエクスポゼの作成、すべての書類の入手、有名なポータルサイトでのオンライン・マーケティング、内覧会の開催など、最初のステップからすべてのタスクを引き受けます。また、買い手候補の信用度もチェックするため、法律に準拠したストレスのない売却プロセスを実現する。

相続人の共同体、離婚、複雑な所有構造など、特殊な状況においても、不動産業者は中立的な立場で仲介し、経験と感性で説得します。このようにして、最良の価格を実現するだけでなく、法的な落とし穴や不必要な遅延を避けることができます。

ミュンヘンでアパートや家を売りたい方で、プロフェッショナリズム、法的安全性、可能な限り最高の売却価格を重視するなら、経験豊富な不動産業者が最良の選択です。

売却にかかる時間は、立地、価格設定、市場の状況に大きく左右されます。人気のある立地であれば、値付けの良い、あるいは適正価格のフラットであれば、数週間で買い手が見つかることもあります。しかし、あまり人気のない地域では、希望価格が高すぎたり、エネルギー価値が低かったり、全体的なコンディションが悪かったり、ハウスフィーが高すぎたりすると、販売プロセスに数ヶ月、あるいはそれ以上かかることがあります。売却物件を準備する際には、すべての販売書類を提出することが非常に重要です。

物件の写真と説明書が準備された後、最初の広告から公証までの平均的な期間は約3ヶ月から6ヶ月です。これには、内覧、価格交渉、買い手の財務チェック、売買契約書の作成などが含まれます。さらに、公証人の選任後、売買代金の支払い期限まで通常さらに4～6週間かかることも考慮に入れる必要がある。したがって、売却が完了するまでには、合計で4～8ヶ月程度かかると考えられます。

実際のご売却を開始する前に、まず、ご本人様の身分証明書と解約およびデータ保護宣言を含む仲介契約書にご署名いただきます。次に、土地登記簿抄本、建物明細書、敷地図、エネルギー性能証明書、平面図、建物の保険書類などが必要となります。コンドミニアムの場合は、所有者集会の有効な議事録（過去3回分）、事業計画書、直近の年次報告書、追補を含む分割宣言書も必要です。賃貸物件の場合は、賃貸借契約書と賃借人の連絡先も必要です。

その後、当社の写真部門が現地でプロフェッショナルな写真やビデオを撮影します。必要であれば、当社のインテリア・デザイン部門に依頼し、より快適な物件に仕上げることも可能です。
修理、改装、近代化についてご質問があれば、当社の技術サービスが喜んでお手伝いいたします。

買い手の銀行から迅速に融資を受けるためには、完全な物件資料が必須条件となります。最も重要な書類は、土地登記簿抄本（最大3ヶ月前）、地籍図、法的に要求されるエネルギー性能証明書、間取り図、 、現在確認されている居住スペースの計算、建物保険などである。戸建ての場合、建築計画書と、近年行われた近代化工事の証明書も、状態を透明性をもって文書化するために提出しなければならない。

コンドミニアムを売却する場合は、分割宣言書、間取り図、所有者集会の議事録（過去3回分）、現在の経済計画も必要となる。これらの書類を早い段階でまとめておくことで、販売プロセスの遅れを防ぎ、購入希望者の信頼を得ることができる。

仲介手数料の場合、不動産所有者は、一定期間、他の仲介業者に不動産の販売を委託しないことを約束する。その見返りとして、不動産業者は、ターゲットを絞ったマーケティング、質の高い物件紹介、内覧会の開催など、集中的かつ的を絞った販売活動を推進する義務を負う。

この独占権は、市場に何度も出品され、しばしば価格下落につながる「燃え尽き症候群」から物件を守ります。

この場合、所有者自身の販売活動は制限され、所有者は直接興味を持つすべての人を不動産業者に紹介しなければなりません。これにより、不動産業者には成功時の手数料が保証され、売主には一元的な専門的対応が保証される。

このような合意がない場合（いわゆる単純委任の場合）、不動産業者にとっては、売却の成立が第三者によって担保されないため、前払いするインセンティブが低くなることが多い。

物件の最適なプレゼンテーションには、清潔さと整理整頓、快適な室内環境が重要です。当社の不動産コンサルタントは、お客様またはテナント様とご相談の上、購入希望者との内覧予約を手配いたします。

購入が決定した場合、購入希望者から自己資本証明書または金融機関からの融資確認書を提出していただきます。その後、売買契約書の草案について詳細な打ち合わせを行い、公証人の費用負担に同意する旨の宣言とともに、両当事者が予約確認書に署名します。

その後、公証人は、家具付き物件の在庫リストを含む、売買契約に含まれるべきすべての詳細なリストを当社から受け取ります。長年の良好な取引関係に基づき、適切な公証役場を買い手と売り手に提案するか、買い手または売り手が希望する公証役場を選び、公証人の予約を手配します。

その後、公証人役場での手続きに必要な書類をご用意いただきますが、その際には必ず弊社の不動産コンサルタントが同行いたします。

売主としては、売買代金の支払いを確保すると同時に、瑕疵担保責任を免除することが、売買契約における最も重要な目的である。物件は通常「見たまま」で販売されるため、契約書には重大な瑕疵に対する包括的な免責事項を盛り込むべきである。

これは、後日、あなたが知らなかった瑕疵について責任を問われることからあなたを守るためである。唯一の例外は、あなたが認識していた重大な欠陥の詐欺的隠蔽である。

また、支払いに関する取り決めが法的に遵守されていることを確認することも重要である。公証人は、いわゆる期日通知によって、すべての要件（買主のための優先的譲渡通知の記載など）が満たされるまで売買代金を支払う必要がないことを保証します。

経済的移転、すなわち、買い手が不動産から利益を得るだけでなく、負担（固定資産税、運営費）も負うのは、購入代金が全額入金された後であることを確認する。

中古物件を売却する場合、通常、売買契約において、重大な欠陥に対する包括的な免責が合意される（「見たまま購入」）。これは、引渡し後に発生した瑕疵や、買主が検査中に気付くことができた瑕疵について、売主が責任を負わないことを意味する。しかし、この免責は、売主が明示的な保証を与えたり、買主に不正に隠したりした欠陥には適用されない。

いわゆる不正に隠された瑕疵の場合、責任は大幅に増加する。これは、売主には分かっていたにもかかわらず、買主に故意に開示されなかった重大な欠陥（例えば、隠れたカビ、構造上の問題、建築許可の欠落）である。このような場合、買主は購入価格を減額したり、補償を要求したり、極端な場合には売買契約の解除を強制することさえできる。

売買契約の公証、すなわち公証人の費用は、通常、買い手が負担する。また、土地登記簿への優先譲渡通知と譲渡の記載、および公的認可のための費用も買い手が負担する。

土地登記簿の抹消に必要な費用は売主が負担する。

ドイツの現行の手数料規定では、不動産業者が双方の代理を務め、買主が消費者である場合、フラットハウスと戸建住宅の買主と売主の手数料は同じでなければならないとされている。

その他の種類の不動産（団地、土地、商業施設）、または不動産業者が売主のためだけに仕事をする場合（いわゆる「純粋な内部手数料」）、あるいは買主が消費者でない場合、手数料の正確な構成はまだ法律で規定されていないため、市場で自由に合意することができる。

不動産を個人で売却する場合、主に法定保有期間を超えた場合の投機税を考慮しなければならない。

原則として、購入から売却までの期間が10年未満の場合、キャピタルゲインは所得税の課税対象となります。売却した年とそれ以前の2暦年に、その不動産に居住していた場合は、10年以内であれば課税対象とはなりません。

売却時に失敗しないよう、税理士に相談することをお勧めする。また、5年以内に3件以上の不動産を売却した場合、「3物件制限」が適用されることがある。これは税務署から商業用不動産売買と分類され、課税対象となる可能性がある。

原則として、不動産譲渡税は買い手が負担するため、売り手としては、利益に対する所得税に加えて、さらに譲渡税がかかることはありません。従って、手取額を正確に計算するために、早い段階で個人の税務状況を確認することをお勧めします。

物件の引き渡しは、常に現行の衛生規則の下で行われ、すべての鍵と物件書類を引き渡さなければならない。電気、水道、ガスなどすべての検針票を共同議定書に記載しなければならない。関係者の要望により、中間検針を取り決めることができ、通常、買主が支払い、売主が同意するか、不動産管理会社が一時的に日割りで精算する。プロトコルは、両当事者によって署名されなければならず、その後、エネルギー供給会社に通知されなければならない。

弊社では、すべてが円滑に進むよう、事前に引渡し手順書を作成いたします。また、お客様と一緒に引き渡しを実施することも可能です。

Mr. Lodge では、透明性の高い手数料体系を採用しており、弊社が行うすべてのステップについて、お客様にお知らせいたします。

ドイツでは現在、仲介手数料の規定があり、フラットおよび一戸建て住宅の買主様と売主様は、仲介業者が双方の代理をする場合、および買主様が消費者である場合、同額の仲介手数料を支払わなければならないと定められています。このような場合、Mr. Lodge の手数料は通常、2.5% + 19% VAT (= 2.975% VAT込み) です。
その他の種類の不動産（集合住宅、土地、商業施設）、または不動産業者が売主のためだけに仲介する場合（いわゆる「純粋な仲介手数料」、すなわち買主との仲介契約がない）、または買主が消費者でない場合、仲介手数料は法律で規定されていないため、市場で自由に取り決めることができます。

当社の経験豊かな家具コンサルタントとインテリアデザイナーが、ご要望に応じて、お客様の物件を完璧にプレゼンテーションいたします。家具のない物件に一時的に家具やアクセサリーを追加したり、既存の家具の位置を変えて最適化することも可能です。壁の色や照明のアクセントをデザインし、完璧な写真プレゼンテーションのための装飾を行います。

築年数の経った物件は、的を絞った改築や近代化によって、その価値を高めることができます。Mr Lodgeは、多くの工事を、自社の熟練した作業員や技術者と共に行います。さらに、弊社のチームは、厳選された信頼できる専門業者への委託、手配、コーディネートも行います。費用の概要はこちらをご覧ください。

高品質の写真とビデオは、お客様の物件を最適にプレゼンテーションし、マーケティングを成功させるために不可欠です。そのため、販売物件の写真やビデオは、Mr. Lodgeのスペシャリストが最新のプロ用写真・ビデオ機器を使用して撮影しています。そのため、売主様の写真やビデオを使用することはできません。

この録音は、Mr Lodgeのサービス・パッケージの一部であり、弊社の営業担当のお客様は無料でご利用いただけます。詳細はこちらをご覧ください。

居住中の物件は、私物を撤去し、できる限りニュートラルな状態にします。また、物件は魅力的に見せる必要があります。空き物件の場合は、ホーム・ステージングを使ってビジュアル化することをお勧めします。当社のインテリア・デザイン・チームが喜んでお手伝いいたします。詳しくはこちらをご覧ください。