この質問に答えるには、ミュンヘンで販売されている物件の標準的な市場賃料と融資コストを比較することをお勧めします。また、すぐに引っ越す必要がある場合に必要な仮住まいという選択肢も検討します。
ミュンヘンの売買物件は安くなっています。今日、ミュンヘンで不動産を購入しようとする人は、セグメントや場所にもよりますが、価格が10～20％下落しているため、以前より若干安い物件を見つけることができるでしょう。しかし、最大の課題は、ミュンヘン中心部で適切なマンションを見つけることです。
最近、供給が増加しているとはいえ、金利の上昇により、値ごろ感は依然として課題となっている。中古マンションの購入価格は1平方メートルあたり約9,000ユーロです。
不動産価格が どのように推移しているかは、ミュンヘンおよび周辺地域のマーケットレポートでご覧いただけます。
ご自身でフラットをご利用になる場合、以下のようなメリットがあります：
- 持続可能な投資：ミュンヘンは生活の質が高い都市です。良好なインフラ、緑豊かな公園、文化的アトラクション、多様な美食シーン、魅力的なビジネスロケーションがあります。そのため、コンドミニアムは魅力的な不動産市場への投資として適している。
- 賃貸市場への依存の軽減：ミュンヘンにコンドミニアムを所有すれば、ますます高額になるミュンヘンの賃貸市場にさらされることはありません。コンドミニアムでは、今後のエネルギー関連の決定にも口を出すことができる。
- 柔軟性：自分で住まなくなれば、簡単に賃貸することができる。再販の見込みも、現在の価格下落にもかかわらず、比較的高い水準を維持できる。
ミュンヘンで投資用アパートを購入する場合、次のようなメリットがあります：
- 価値の上昇：最近、不動産価格が下落したとはいえ、ミュンヘンの不動産市場は長期的に価値が維持されることで知られています。これは住宅需要が高く、供給が限られているためです。したがって、ミュンヘンでアパートを購入すれば、投資収益が得られる可能性が高いのです。購入価格がより有利になった今、適切な投資物件を見つける良い機会があります。
- 安定した賃貸機会：ミュンヘンは労働者、学生、移民が多いため、賃貸アパートの需要が高い。
- 魅力的な利回り：ミュンヘンのアパートは賃貸需要が高く、収益も安定しているため、高い利回りが期待できます。
- 長期的な安定性：ミュンヘンは魅力的なビジネス立地であり、強固な労働市場構造を持っています。国際企業を含む多くの大企業の本拠地であるため、経済的にも安定しています。これは不動産市場の全般的な安定に寄与し、長期投資としてのフラットの魅力を高めています。
資金調達の明確化
ミュンヘンでアパートを探す前に、まず自分の経済状況を把握し、十分な自己資本があるか、適切な融資オプションがあるかを確認しましょう。
クレジット・スコアを確認し、いくらまでなら購入可能か、予算はいくらかを判断しましょう。購入価格だけでなく、物件の付帯費用や、土地譲渡税、公証人手数料、不動産仲介手数料などの購入付帯費用も考慮しましょう。特にミュンヘンの不動産市場では、これは決定的な要素です。
融資の専門家にアドバイスさせてください。Mr. Lodge では、独立した資金調達の専門家をご紹介いたします。一般的な条件がすべて明確になったら、融資機関に融資確認書を発行してもらいましょう。売り手は、あなたが真剣であることを知るでしょう。
閲覧
ミュンヘンの物件検索を開始します。検索条件と予算に合うミュンヘンのアパートが見つかったら、 不動産業者またはオーナーに内見のアポイントメントを取りましょう。まず、事前に重要な質問について考え、次に、内覧の際にすべてを詳細に精査します。フラットを見るだけでなく、建物の状態も確認すること。
デューデリジェンス：デューデリジェンス
条件に合うフラットを見つけたら、すぐにデューデリジェンスと呼ばれるチェックを行いましょう。土地登記簿謄本、所有権、計画許可、物件の抵当権など、法的・財務的側面をチェックする。これは不動産投資では特に重要である。弁護士や公証人に相談することをお勧めします。
購入契約
デューデリジェンスの結果に満足したら、物件の売買契約を締結します。売買契約書には、関連するすべての条件、価格、支払い条件、法的条項が含まれている必要があります。この場合も、弁護士や公証人に相談して契約書を確認し、あなたの利益を守ることをお勧めします。
融資の最終決定
売買契約書に署名する前でも、 融資の最終確認をする必要がある。必要であれば、融資に必要な書類を揃え、銀行とローン契約を締結する。
引渡しと所有権の移転
公証人の選任と所有権の移転が完了次第、引き渡し日を決定します。フラットの鍵を受け取る引き渡しで、購入手続きが完了します。引渡しの際には、すべての契約が履行されていることを確認します。
ミュンヘンでアパートを購入する際の経済的側面
ミュンヘンのアパートで資金を調達する場合、注意すべき点がいくつかあります：
自己資本
ミュンヘンのアパートで融資を受ける前に、十分な自己資本があることをお勧めします。自己資本比率が高ければ、より有利な融資条件を得ることができ、リスクも軽減されます。原則として、購入価格の少なくとも20％を自己資金として拠出することをお勧めします。
予算計画
予算を十分に計画し、自分の経済力を考慮しましょう。毎月の住宅ローン返済額だけでなく、利息、償却費、サービス料、メンテナンス料、保険料など、その他の関連費用も考慮しましょう。
住宅ローンとオファーを比較する
さまざまな住宅ローンの金利や条件を比較する。可能な限り最良の条件を得るために、様々な銀行や金融機関からのオファーを調査する。金利、期間、返済方法、手数料や追加費用に注意する。
融資の確認
物件を購入する前に、銀行や金融機関から融資の確認を取ることをお勧めします。この確認書は、あなたが購入資金を十分に持っていることを売主に示すものです。これにより、交渉力を強化し、購入プロセスをスピードアップすることができます。
金利動向
現在の金利動向と将来起こりうる変化に注意を払いましょう。私たちは現在、金利が時間とともにどのように変化するかを経験しています。ローンの全期間を通じて金利が一定に保たれる固定金利を選ぶことも、市場に適応する変動金利を選ぶこともできます。金利が非常に高い場合には、金利が再び下がったときにお金を節約する良い方法となります。ただし、金利動向には常に注意を払う必要がある。例えば、金利が上昇することが明らかになれば、あらかじめ固定金利に切り替えておくことが望ましい。ただし、常に独立した融資の専門家にアドバイスを求めるべきである。
補助金制度
ミュンヘンで住宅を購入する際の補助金制度や支援について調べてみましょう。KfWの補助金など、住宅購入を促進する様々な国の制度があります。このような制度が適用されるかどうか、またどのような利点があるかを確認してください。
ミュンヘンでアパートを借りるメリット
現在、経済的負担が大きいためにミュンヘンでアパートを購入できない人は、賃貸市場に目を向けるでしょう。
経験則から言えば、毎月の家賃から返済額を差し引いた月々の分割払いが家賃よりかなり高い場合、ミュンヘンでアパートを購入するよりも賃貸する方が理にかなっている。
現在のミュンヘンのように、ダイナミックな市況と高い購入価格水準が相まって、多くの不動産希望者は、十分なエクイティが貯まるか、売り物件の値ごろ感が改善されるまで、賃貸フラットを選ぶことにしている。
その場合、一時的な居住モデルは、定期借家契約の家具付きアパートの方が、自由借家契約の家具なしアパートよりも早く入手できるため、高所得者にとって明らかに有利である。
ミュンヘンは着実に人口を増やしている。国際的にもドイツ全土でも、ミュンヘンは住みたい場所、働きたい場所として人気が高い。その結果、不動産に対する需要はここ数年、市場での供給を上回っている。これは特に賃貸市場で顕著です。このため、ミュンヘンでアパートを探すのは本当に難しい。たとえ客観的にすべての条件を満たしていたとしても、100人近い応募者と競争しなければならない。
空室が出たとしても、多くの物件は水面下で売買され、一般の物件ポータルサイトに掲載されることすらない。このような方法で物件を提供する家主は、短期間でその物件をポータルサイトから削除することが多い。
物件探しをしている人が、適切な物件を、場合によっては特定の地域で見つけなければならないという時間的なプレッシャーにもさらされているのであれば、これはミュンヘンでは到底克服できない課題である。
ミュンヘンで物件を見つけるための提案：
- Mr Lodgeのようなミュンヘンの大手不動産会社で、検索プロフィールを作成してください。そうすることで、あなたのニーズに合った物件をいち早く見つけることができます。
- 積極的に、スーパーマーケット、パン屋さん、お肉屋さんの掲示板や、市内全域の広告柱、あるいは希望する地域の広告柱に、あなたの物件探しのお知らせを掲示しましょう。連絡先の詳細が記載されていれば、切り取って持ち帰ることができるので理想的です。
- 地元の新聞に広告を出したり、あなたのライフスタイルに合った雑誌に広告を掲載する。
- IS 24やebayなどの不動産ポータルサイトは、物件探しの重要なプラットフォームとなる。
- 住宅協同組合の株を買う。ここでは初期投資が必要だが、アパートはたいてい手頃な値段で、条件の良いものが多い。ここでは個人使用のキャンセルはない。
- 不動産管理会社と連絡を取る。ラッキーなことに、まだ賃貸されていない フラットが空くかもしれない！
- ソーシャルメディアの可能性を利用する。Facebook、Instagram、Twitch、Xing、LinkedInで検索を宣伝する。
- 内見予約の前に、必要書類をすべて集めておく。雇用契約書、直近3回分の給与明細書、身分証明書のコピー、現在のSCHUFA明細書、役職、自宅住所、趣味など、自分に関する情報を記入した用紙など。
- 応募書類は、ポートフォリオがすぐに目に留まり、競争上有利になるように準備しましょう。赤を基調とした応募用フォルダーに、プロフェッショナルな写真を添えてアイキャッチにするのはどうでしょう？
- なぜあなたがその物件にとって理想的な入居者なのか、論理的な論拠を用意し、必ず家主に相談しましょう。
- 入居が決まったら、数か月分の家賃を前払いすると申し出ましょう。これは、家主に支払い能力があることを示すものです。
- 家主と家賃を交渉しようとしてはいけません。需要が価格を決める のであり、これは揺るがない。広告価格に加え、不動産業者の手数料、常設の室内備品の購入費を平気で支払う借主候補は十分にいる。
- あなたが探しているキャッチメント・エリアを拡大する。必ずしもグロッケンバッハ地区である必要はなく、イスマニングでもあなたの条件を満たすことができるかもしれない！
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ミュンヘンでアパートを見つけるのは難しいですか？
ミュンヘンで手頃な値段で気に入ったアパートを見つけるのは難しいが、見つけることは可能だ。実際、州都の賃貸市場はドイツで最も厳しいもののひとつだ。アパートを探すという点では、ベルリン、ハンブルク、フランクフルトといった大都市だけが同列だ。市場は空いている。新築物件には価格がある。必要書類が揃っていても、すぐにアパートを見つけるのは不可能なことが多い。
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ミュンヘンでアパートを探すには？
世界中どこでもそうだが、人脈は宿探しの貴重な情報だ。あまり人気のない地域に変えてみるのも、住むのに適した場所を見つけるのに役立つ。Maxvorstadtでアパートを見つけるのは、Obermenzingよりも難しいのは確かだ。アパートを探す際に、アパートを探している人の支払能力を証明する書類が役に立つことは言うまでもありません。また、希望する物件を内覧する際に、ステータスシンボルを適度に使用することも、夢のアパートをより早く手に入れるのに適しています。一般的に、特にフラットを探す時間がほとんどない場合や、早く見つけたい場合は、不動産業者を利用するのがよい。不動産業者のネットワークが広ければ広いほど、早くアパートを見つけることができます。また、家具付き物件を探すという手もある。家具付き物件なら、希望する地域にある、必要なものがすべて揃っているフラットに簡単に引っ越すことができます。このような仮住まいは、その後、希望する地域のアパートをじっくり探すのに理想的です。
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ミュンヘンのアパートの値段は？
1平方メートルあたりの平均価格は、市内で大きく異なります。ミュンヘンの入居希望者は、立地、家具、条件によって、1平方メートルあたりの金額が異なります。平均値をお知りになりたい場合は、2023年からの市の家賃指数が参考になります。 代表的な調査に基づき、正式に承認された地域の平均比較家賃は、現在1平方メートルあたり14.58ユーロです。
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