ミュンヘン比較価値法不動産評価についてわかりやすく解説

1 比較価値法とは？

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比較価値法は、標準化された3つの不動産評価法（資産価値法、収益価値法に加えて）の1つで、不動産の市場価値を計算するために使用されます。あなたの家やアパートの価値は、実際の比較価格、つまり、同等の場所で同様の物件について達成された購入価格に基づいて決定されます。この方法は実際の売買に基づいているため、地域の市場状況をよく反映していることが多い。しかし、十分な比較対象物件が入手可能であることが重要である。十分な比較対象データがない場合には、資産価値法や収益還元法などの他の評価方法を代 用しなければならない。

Mr.Lodgeのマネージング・ディレクターであるNorbert Verbücheln氏は、次のように強調します。"特にミュンヘンのような大都市では、比較価値法は現実的な不動産価格の確かな根拠となります。

2 なぜミュンヘンでは比較価値法が重要なのか？

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ミュンヘンでは、毎年数多くのアパートや住宅が売買されており、その結果、購入価格の包括的なデータベースが構築されています。ミュンヘンのような大都市では、典型的な住宅地（持ち家フラット、テラスハウス、土地など）について十分な比較データが入手できる可能性が非常に高い。このような条件下では、比較価値法は特に信頼できる結果を提供し、現在の市場動向を現実的に反映する。

ミュンヘンのような活気のある都市では、立地や 設備の些細な違いが価格に大きな影響を与えることがあります。そのため、価値を下回る価格で売却したり、高すぎる価格で買い手を抑止したりしないよう、正確な評価が重要になります。地下鉄までの距離が短い、閑静な住宅街、トレンディな地区など、これらはすべて比較価値に直接反映されます。Mr Lodgeのような経験豊富なミュンヘンの不動産業者は、このような地域のニュアンスを熟知しており、価値を決定する際に考慮することができます。

ヒント：ミュンヘンの市場も変化しています。現在の金利、経済発展、需給動向は不動産価格に影響を与えます。査定を行う際には、常に現在の比較価値を用いるようにしてください。市場が変化している場合、3年前の価格はもはや当てはまらないかもしれません。

3.手続き比較価値法はどのように機能するのか？

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Mr.Lodgeは、どのようにしてお客様の不動産の比較価値を決定するのですか？原則として、査定は以下の手順で行われます：

1. 物件調査： まず、評価対象物件を徹底的に調査します。関連するすべての特徴を記録します：所在地、居住スペース、部屋数、建築年、状態、備品、リフォームの必要性など。写真やメモで全体像を把握する。
2. 比較データの入手：専門家は、次に比較可能な販売事例を調査する。このための情報源は、例えば、現地の専門家委員会の購入価格集、現在の物件オファー、市場データベース、過去の自身の販売事例などである。立地、広さ、条件、タイプなどの点で、あなたの物件とできるだけ類似した物件を見つけることが重要である。
3. 分析と調整：探し出された比較対象物件は、あなたの物件と比較されます。まったく同じ物件は二つとないため、査定担当者は調整を行います：比較物件がバルコニーが広かったり、バスルームが新しく改装されていたりする場合、あなたの物件は比較対象として少し低く評価されます（ディスカウント）。一方、あなたのフラットの立地や設備が比較対象物件よりも優れている場合は、比較対象物件の平均価格に割増が加算される。これらの割増や割引は、特徴ごとに適用され、比例的でなければならない（通常、個々の調整は約30％を超えてはならない）。
4. 仮比較価格：仮比較価格は、類似不動産の平均価格水準と調整額から算出される。これは通常、1平方メートルあたりの価格として示され、その後、あなたの物件の面積に外挿されます。例例：類似物件の平均価格が1平方メートルあたり8,000ユーロの場合、70平方メートルの居住スペースには560,000ユーロの基準価格が適用されます。
5. 市場調整：最後に、Mr. Lodge では、このようにして算出された価格を、現在の市場状況に合わせて調整する必要があるかどうかを確認します。例えば、使用された売買がある程度古いものであったり、市場が最近大きく動いた場合、市場調整係数が適用されます。この係数（＞1または＜1）は、例えばミュンヘンの最近の価格上昇または下落を考慮するために、価値を上方または下方へ補正する。これにより、最終的な市場価格が算出される。

ノルベルト・フェルビュッヒェルンは次のように説明する。"私たちの経験豊富な不動産業者は、データと市場知識を組み合わせています。つまり、市場価値を正確に決定するために、比較価値手続きにおいてどのような割増または割引が正当化されるかを正確に把握しているのです。"

4. 比較価値の重要な要素

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不動産のどのような特徴が特に比較価値に影響するのでしょうか？ここでは、鑑定士が注目する最も重要な評価要素をいくつか紹介する：

• 立地： マクロおよびミクロの立地は決定的である。ミュンヘンで言えば、近隣地域がどれだけ魅力的か（例：Schwabingと周辺地域）。公共交通機関、ショッピング施設、学校などのインフラはどうか？騒音（幹線道路か地下道か）、眺望や周辺環境といったミクロな立地条件も考慮する。
• 居住スペースと間取り： フラット／ハウスの広さと間取り。約30～100m²の中程度の広さの物件が最も人気があります。
• 築年数と状態： 新築または完全にリフォームされた古い建物は、リフォームが滞っている物件よりも高値で取引されます。竣工年と構造上の状態（屋根、窓、配管、エネルギー改修）は重要な基準です。
• 特徴：質の高い特徴（例えば、寄木張りのフローリング、床暖房、ブランドのキッチンなど）や、バルコニー、テラス、庭、地下駐車場などの特別な設備は価値を高めます。標準的な備品やシンプルな品質のものは、比較価値が低くなる。
• 法的枠組み条件：不動産の場合、開発可能性や土地登記簿上の抵当権（例：通行権、相続可能な建物権）の可能性などが影響する。コンドミニアムの場合は、コミュニティ・コストや特別徴収金が価値に影響する。賃貸物件であれば、賃料収入や賃貸契約条件（期限など）も考慮される。

もちろん、その他の要因もある（標準的な地価から現在の市場需要まで）。このため、同じ売買は二つとないのである。このようなすべての要素を適切に考慮し、適正な価格を導き出すのが、比準価格算定の技術である。

注： 比準価格の決定は、一見単純（m²当たりの価格×面積）に見えるかもしれないが、 細部にこそ技がある。 駐車スペースの追加、設備の整ったキッチン、共有物件の状態など、小さな違いもすべて考慮に入れなければなりません。そのため、Mr.Lodgeのような、特定の特徴がユーロ建てでいくらになるかを知っている 専門家の経験が 威力を発揮するのです。

5 比較価値法の長所と短所

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他の評価方法と同様、比較価値法にも長所と短所がある。以下はその概要である：

長所

• 市場に近く、理解しやすい：実際の販売事例が基礎となるため、結果は非常に実用的である。売り手も買い手も、実際に支払われた価格に基づいているため、この方法を理解しやすい。
• 十分なデータがあれば）精度が高い：ミュンヘンのように標準的な物件が多く、定期的な取引が行われている都市では、この方法は信頼できる価格を提供する。フラットハウスや戸建て住宅の価値を決定する標準的な方法であり、その価値は実証済みである。
• 現在の市場動向が把握できる：市場調整の可能性があるため、短期的な価格動向を考慮することができる。不動産価格が現在急騰している場合、これは評価額に反映される。

デメリット

• データへの依存： この方法は、比較データの有無に左右される。販売事例がわずかであったり、時代遅れであったりすると、この方法は不正確であるか、まったく適用できない。理想的には、統計的に信頼できる記述ができるように、近年の比較可能な不動産が少なくとも30～50件あるべきである。
• 特殊なケースには限定的上場物件、高級別荘、非常に個性的な住宅など、特殊な物件の場合、実際の比較対象物件が不足していることが多い。このような場合、比較価格法では限界があり、他の方法が必要となる。
• 過去への言及：比較価格は過去を示す。変動が激しい市場（例えば、金利の変動が激しい時や不動産ブームの時など）では、データは現在の出来事から遅れている。これを修正するために市場調整係数を使用することができますが、それでも実際の販売価格が比較価格より高くなったり低くなったりするリスクがあります。そのため、専門家はしばしば、2回目の手続きで結果を確認するか、経験豊富な専門家に解釈してもらうことを勧めている。

6. Mr Lodgeによる専門的な査定と売却

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根拠のある査定は、不動産売却を成功させる鍵です - 特にミュンヘンのような要求の厳しい市場では。Mr. Lodge は、数十年にわたり、ミュンヘンの有能なパートナーであり続けています。30年以上の経験を持つミュンヘン屈指の不動産業者として、Mr.このチームは、質の高い不動産の販売（および賃貸）を専門としており、お客様に総合的なサービスを提供しています。

Mr. Lodge では、経験豊富な専門家によるプロフェッショナルな不動産査定を受けることができます。そのプロセスは透明性が高く、お客様本位です：最初のオンライン価格分析から、詳細な現地査定、そして個人的な価格提案まで、段階を追ってご案内いたします。私どもの不動産エージェントにとって重要なことは、市場に即した 提示価格、言い換えれば、あなたの不動産の価値を反映し、買い手を躊躇させない価格を見つけることです。

ノルベルト・フェルビュッヒェルン（Norbert Verbücheln）は次のように説明します。「売り手にとって、現在の市場の変化は、特に価格設定に関しては、多くの専門知識が必要であることを意味します。市場を見据えた評価と綿密な販売戦略は、かつてないほど重要になっています。そこで、当社の専門家チームがお役に立てるのです」。

Mr.Lodgeは、査定だけでなく、ご要望に応じて、マーケティング（内覧会、写真、広告の準備）、買い手候補の選定、内覧会、価格交渉、契約手続きまで、販売プロセス全体のお世話もいたします。当社は、慎重さ、透明性、個別のアドバイスを重視しています。所有者としては、不動産業者の市場知識から利益を得ることができ、価格戦略のミスを避けることができます。時間の節約と安全性は、さらなる利点です。運を天に任せるのではなく、試行錯誤を重ねた方法と専門家に頼るのです。

結論として、比較価値法は、ミュンヘンで正しい不動産価値を決定するために不可欠なツールです。Mr. Lodge のような経験豊富なパートナーのサポートにより、お客様の不動産が最適な価格で売却されることが保証されます。徹底的な査定は、売り手であるあなたにとっても、買い手候補にとっても、明瞭さを生み出します。この知識を活用し、可能な限り最高の取引を実現するために、恐れずに専門家の助けを求めてください。