借地借家法を改正する法律案

家具付き賃貸への予想される影響

ドイツ政府は借家法を強化する法案（2026年4月29日付「借家法II」）を可決した。特に、既存の賃貸借契約に影響を与えない家具付き賃貸の規制が盛り込まれている。

最も重要な事実の概要

政府法案がそのまま国会で可決された場合、家具付き物件を賃貸するオーナーには以下の規制が適用される：

予定されている新規制の詳細

今回初めて、調度品サーチャージが法律に明記される。

今後は以下のようになる：

オーナーにとっての意義

備品サーチャージを自由に決めることができなくなる。ネットコールド賃料の10％以上を設定する場合、サーチャージ額の分かりやすい導出が不可欠となる。

地域比較賃料の10％が妥当であるという標準的な推定は、賃借人から反論を受ける可能性がある。従って、家具付割増金は合理的なものでなければならない。

重要な変更点は、開示義務に関するものである：

貸主は、契約締結前に要求されなくても、少なくとも賃貸借契約書において、家具備品サーチャージを開示しなければならない。
ネットコールド賃料は、家具サーチャージの基準値となるため、賃貸借契約書に記載しなければならない。法案の文言には、純寒冷地賃料の開示に関する規制は含まれていないが、裁判所は新しい規制をこのように解釈するものと思われる。
貸主が家具付割増賃料の金額を適時に開示しない場合、
- そのフラットは法的に家具なしとみなされる。
- この場合、家具サーチャージは認められないので、許容家賃額に直接影響を与える。

一時使用のための賃貸」の最大許容期間は、まだ法律で規定されていない。

連邦政府の法案では、この点が明記された：

オーナーにとって、これは以下を意味する。

法律案によると、家具付き基本家賃とは、基本家賃に、BGB第556d条(1)（入居開始時の許容家賃額）に基づく可能性のある10％の追加料金を加算したものである。

重要：家賃の上限はすべての賃貸アパートに適用されるわけではありません。

以下は引き続き免除される。

家具付き賃貸の規制に加え、法案にはオーナーにとって重要な規制がさらに盛り込まれている：

高インフレ時の指数連動家賃の制限：賃貸物件が、各州政府が住宅市場の逼迫地域として指定した市町村（または市町村の一部）に所在する場合、3％を超える指数変動の半分のみが考慮される。
支払いが滞った場合の借主の解雇に対する保護の拡大：借主が滞納金を全額支払った場合、いわゆる猶予期間を普通解雇に延長する。
簡易近代化賦課金の限度額を20,000ユーロに引き上げる。

連邦政府の法案（2026年4月29日閣議決定）は以下のサイトでご覧いただけます。

Haufe-Verlag社は、同社の財産ニュースページで法律草案の概要を提供している：

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